Check-list d'opération de promotion immobilière

Dans ce guide

En bref

La check-list d'une opération de promotion immobilière suit 56 points, de la recherche du terrain à la clôture des comptes, en sept phases : foncier, montage, financement, commercialisation, chantier, livraison, clôture. Chaque point est une question fermée à cocher, renvoyée au guide qui l'explique. Elle ne remplace ni le notaire, ni l'expert-comptable, ni l'architecte : elle évite d'oublier ce qu'ils vous demanderont.

Comment utiliser cette check-list

Une opération de promotion dure de deux à quatre ans, passe par une dizaine d'interlocuteurs et se joue sur des dates : fin d'un délai de recours, échéance d'une promesse, jalon d'appel de fonds. Les oublis coûtent presque toujours de l'argent, rarement une grosse erreur : une assurance souscrite trop tard, une retenue jamais libérée, un avenant non chiffré.

Chaque tableau se lit de haut en bas, dans l'ordre où les points se présentent. Un point se coche quand la pièce est dans le dossier, pas quand on y a pensé. Les phases se chevauchent : la commercialisation démarre avant la fin du montage, et la clôture commence dès la première livraison. Imprimez la page, ou copiez les tableaux dans votre tableur. Pour une première opération, le guide première opération de promotion immobilière donne le contexte.

Phase	Ce qu'elle produit	Points
Le foncier	Repérer, vérifier, sécuriser	9
Le montage	Créer la structure, obtenir un permis qui résiste et arrêter un bilan que la banque peut lire	8
Le financement	Réunir l'argent de l'opération dans l'ordre où la banque l'exige : fonds propres d'abord, crédit ensuite, garanties avant les premières ventes	8
La commercialisation	Vendre sur plan sans promettre ce que le contrat ne tiendra pas	8
Le chantier	Piloter ce qui se paie : marchés, planning, budget, appels de fonds	9
La livraison	Terminer, déclarer, remettre	7
La clôture	Une opération livrée n'est pas une opération terminée : les derniers mois dénouent crédit, garanties et comptes	7

Phase 1 : le foncier

Repérer, vérifier, sécuriser. Cette phase fixe l'essentiel du résultat avant qu'un euro de travaux ne soit dépensé, et se termine par une promesse de vente solide.

Fait	Point	Ce qu'on vérifie	Guide
☐	Cibler les zones	Communes, taille d'opération, prix plafond : fixés avant de chercher, puis un fichier des contacts tenu à jour.	Prospection foncière
☐	Identifier parcelle et propriétaire	Références cadastrales, surface, propriétaire, plan de situation.	Cadastre et Géoportail
☐	Lire le PLU	Zone, emprise, hauteur, stationnement, logements aidés imposés, risques.	Lire le PLU
☐	Demander un certificat d'urbanisme	Obtenir par écrit ce que l'administration admet sur ce terrain, pour le projet envisagé.	Certificat d'urbanisme
☐	Vérifier préemption et servitudes	Droit de préemption, ZAC, servitude de mixité sociale : chacun peut changer le prix ou le programme.	Droit de préemption
☐	Sonder le sol	Missions géotechniques G1 puis G2, avant de figer le coût des fondations.	Étude de sol G1-G2
☐	Écarter pollution et archéologie	Historique du site, diagnostic de pollution, prescriptions d'archéologie préventive.	Pollution des sols
☐	Chiffrer la faisabilité	Plan de masse, prix de vente appuyé sur des ventes réelles, bilan d'acquisition et prix maximum du terrain.	Étude de faisabilité
☐	Signer une promesse de vente	Conditions suspensives (permis purgé, financement, sol), durée calée sur l'instruction du permis.	Promesse de vente

Phase 2 : le montage

Créer la structure, obtenir un permis qui résiste et arrêter un bilan que la banque peut lire.

Fait	Point	Ce qu'on vérifie	Guide
☐	Créer la société d'opération	Forme, statuts, associés, gérant : une société par opération.	La SCCV
☐	Constituer l'équipe de conception	Architecte, bureaux d'études, contrôleur technique, coordonnateur SPS : missions écrites, honoraires arrêtés.	Maîtrise d'œuvre
☐	Déposer le permis de construire	Dossier complet, avis des services ; en secteur protégé, l'architecte des Bâtiments de France.	Avis de l'ABF
☐	Afficher le permis et purger les recours	Panneau visible sur le terrain, constat daté, délais de recours et de retrait suivis jusqu'à la purge.	Purge du permis
☐	Chiffrer les taxes d'urbanisme	Taxe d'aménagement et redevance d'archéologie : la ligne la plus souvent sous-estimée.	Taxe d'aménagement
☐	Fixer le régime de TVA	TVA du terrain et des ventes, avec l'expert-comptable, avant le premier bilan chiffré.	TVA en promotion
☐	Arrêter le bilan de lancement	Grille de prix arrêtée, devis en main, marge lue en % du chiffre d'affaires.	Bilan promoteur
☐	Signer l'acte d'achat du terrain	Droits et frais d'acquisition confirmés par le notaire, conditions suspensives levées.	Droits de mutation

Phase 3 : le financement

Réunir l'argent de l'opération dans l'ordre où la banque l'exige : fonds propres d'abord, crédit ensuite, garanties avant les premières ventes.

Fait	Point	Ce qu'on vérifie	Guide
☐	Réunir les fonds propres	Capital et comptes courants, versés avant le premier tirage du crédit.	Fonds propres
☐	Bâtir le plan de trésorerie	Mois par mois : appels de fonds, dépenses, TVA, crédit.	Trésorerie du promoteur
☐	Dater le point bas	Le solde le plus négatif, avec sa date : il fixe le besoin de financement.	Point bas
☐	Obtenir le crédit d'accompagnement	Montant, taux, conditions de déblocage, pré-commercialisation exigée.	Crédit promoteur
☐	Obtenir la garantie d'achèvement	Obligatoire pour la VEFA de logements, délivrée avant la signature du premier acte de vente.	Garantie d'achèvement
☐	Souscrire la dommages-ouvrage	Obligatoire, souscrite avant l'ouverture du chantier.	Dommages-ouvrage
☐	Souscrire la tous risques chantier	Couvre les dommages accidentels survenant au chantier pendant les travaux.	Tous risques chantier
☐	Organiser le reporting à la banque	Rythme, pièces et chiffres que le banquier recevra pendant le chantier.	Reporting bancaire

Phase 4 : la commercialisation

Vendre sur plan sans promettre ce que le contrat ne tiendra pas. Les ventes conditionnent le crédit, donc le démarrage.

Fait	Point	Ce qu'on vérifie	Guide
☐	Construire la grille de prix	Lot par lot, appuyée sur des ventes comparables.	Grille de prix
☐	Rédiger la notice descriptive	Elle engage : matériaux, équipements et finitions décrits sans équivoque.	Notice descriptive
☐	Préparer la plaquette et les visuels	Plans, perspectives et plaquette cohérents avec la notice.	Plaquette commerciale
☐	Choisir le commercialisateur	Mandat écrit, honoraires, exclusivité, reporting des ventes.	Commercialisateur
☐	Lancer la commercialisation	Date, canaux, bureau de vente, premier fichier de prospects.	Lancement commercial
☐	Signer les contrats de réservation	Mentions obligatoires et annexes remises à l'acquéreur.	Contrat de réservation
☐	Encaisser le dépôt de garantie	Somme plafonnée selon le délai de l'acte, déposée sur un compte spécial.	Dépôt de garantie
☐	Atteindre la pré-commercialisation	Le seuil exigé par la banque et le garant, souvent entre 30 et 50 % : à lire dans l'offre.	Pré-commercialisation

Phase 5 : le chantier

Piloter ce qui se paie : marchés, planning, budget, appels de fonds. Une dérive détectée tôt coûte une ligne du bilan ; détectée tard, elle coûte la marge.

Fait	Point	Ce qu'on vérifie	Guide
☐	Lancer l'appel d'offres	Lots, entreprises consultées, comparaison sur le même périmètre.	Appel d'offres
☐	Encadrer la sous-traitance	Sous-traitants acceptés, agréés, payés en direct quand la loi l'impose.	Sous-traitance
☐	Délivrer l'ordre de service	Il date le démarrage et fait courir les délais d'exécution.	Ordre de service
☐	Tenir le planning	Jalons des appels de fonds (fondations, hors d'eau, achèvement) suivis en priorité.	Planning de chantier
☐	Rédiger les comptes rendus	Chaque réunion, par écrit : décisions, retards, intempéries justifiées.	Compte rendu de chantier
☐	Suivre le budget	Budget, engagé et payé séparés, poste par poste.	Suivi budgétaire
☐	Passer les avenants par écrit	Aucun travail supplémentaire sans prix signé et incidence sur le bilan.	Avenants
☐	Émettre les appels de fonds	À chaque étape atteinte et dans la limite des plafonds légaux.	Appels de fonds VEFA
☐	Prélever la retenue de garantie	Sur chaque situation, avec la date de libération notée.	Retenue de garantie

Phase 6 : la livraison

Terminer, déclarer, remettre. La check-list de livraison d'un programme VEFA détaille cette phase point par point.

Fait	Point	Ce qu'on vérifie	Guide
☐	Prononcer la réception des travaux	Procès-verbal avec ou sans réserves, entreprise par entreprise.	Réception des travaux
☐	Déposer la DAACT	Déclaration d'achèvement et de conformité, avec ses attestations.	DAACT
☐	Réunir le DOE et les carnets	Dossier des ouvrages exécutés, puis carnet d'information de chaque logement.	Carnet d'information
☐	Informer les acquéreurs	Calendrier de livraison, convocations, visites avant livraison.	Informer les acquéreurs
☐	Lever les réserves	Une liste, une entreprise, une date par réserve.	Levée des réserves
☐	Remettre les clés	Procès-verbal de livraison, compteurs relevés, solde du prix.	Check-list de livraison
☐	Installer la copropriété	Règlement de copropriété, syndic, première assemblée.	Règlement de copropriété

Phase 7 : la clôture

Une opération livrée n'est pas une opération terminée : les derniers mois dénouent crédit, garanties et comptes.

Fait	Point	Ce qu'on vérifie	Guide
☐	Traiter le service après-vente	Réclamations rattachées à la bonne garantie, suivies jusqu'à leur clôture.	SAV du promoteur
☐	Suivre les garanties	Parfait achèvement, biennale, décennale : dates de départ et de fin notées.	Garanties de la construction
☐	Libérer les retenues de garantie	Une fois l'année écoulée et les réserves levées.	Libérer la retenue
☐	Arrêter les décomptes des marchés	Décompte définitif de chaque entreprise, pénalités éventuelles.	Pénalités de retard
☐	Rembourser le crédit, lever la garantie	Remboursement final et mainlevée de la garantie d'achèvement.	Crédit promoteur
☐	Arrêter le résultat et les comptes	Résultat de l'opération, rapproché des comptes de la société.	Résultat à l'avancement
☐	Faire le bilan de clôture	Bilan définitif comparé au prévisionnel, société dissoute, retour d'expérience.	Clôture d'opération

Prudence. Cette check-list est un aide-mémoire, pas un conseil juridique. Les délais, les seuils et les pièces exigées dépendent du projet, de la commune, de l'acte de vente et des conventions bancaires. Chaque guide cité précise les textes ; le notaire de l'opération, l'architecte et l'expert-comptable confirment ce qui s'applique à votre dossier.

Les points qui coûtent le plus cher quand on les oublie

Tous les points ne pèsent pas pareil. Trois reviennent dans presque toutes les opérations qui dérapent. Le premier est la date de fin de promesse : une condition suspensive qui expire alors que le permis n'est pas purgé met le terrain en jeu. Le deuxième est le décalage entre les ventes et le crédit : une pré-commercialisation insuffisante repousse l'ouverture du chantier, donc les frais financiers. Le troisième est la clôture, négligée parce que l'opération « est livrée » : la retenue de garantie non libérée, la garantie d'achèvement non levée et le crédit non soldé continuent de coûter.

Cette check-list dans le logiciel CAP IMMO

Le logiciel CAP IMMO, conçu pour les promoteurs indépendants, suit les opérations de bout en bout, de la prospection foncière à la clôture. Chaque programme a ses jalons et ses échéances : permis, purge, appels de fonds, réserves, garanties. L'onglet de clôture d'une opération liste ce qu'il reste à solder (livraisons, réserves, décomptes, retenues, appels) avec l'état de chaque point : fait, à faire, bloquant ou sans objet. La liste s'imprime pour l'expert-comptable. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.

Questions fréquentes

Combien d'étapes compte une opération de promotion immobilière ?

On peut les regrouper en sept phases : foncier, montage, financement, commercialisation, chantier, livraison et clôture. Cette check-list en détaille 56 points. Les phases se chevauchent : on vend avant de construire, et on clôture pendant que les garanties courent.

Dans quel ordre faut-il traiter ces points ?

Dans l'ordre des tableaux pour une première lecture, mais les dates réelles décident. La promesse de vente fixe le calendrier du foncier et du montage, la pré-commercialisation celui du financement, l'ouverture du chantier celui des appels de fonds.

Cette check-list convient-elle à une première opération ?

Oui, c'est même son meilleur usage : elle donne la liste de ce qu'un promoteur débutant n'a pas encore vu passer. Pour une première opération, lisez aussi le guide dédié, qui détaille les fonds propres et le choix du terrain.

Combien de temps dure une opération de promotion de bout en bout ?

L'exemple du plan de trésorerie publié sur ce site couvre 24 mois, de l'achat du terrain à la remise des clés, hors recherche du terrain, purge et clôture. Avec ces phases, il faut souvent compter de deux à quatre ans. La durée dépend de l'instruction du permis, des recours et de la vitesse des ventes.

Que faire pour ne rien oublier quand on mène plusieurs opérations ?

Une check-list par opération, avec une date et un responsable pour chaque point, tenue au même endroit que les échéances. Un tableur suffit pour une opération ; à partir de deux ou trois en parallèle, un outil de pilotage évite de recopier les dates.

Sacha ClermontConcepteur de CAP IMMO, logiciel de pilotage d'opérations de promotion immobilière pour les promoteurs indépendants. Les guides sont écrits à partir des textes en vigueur et de ce que le logiciel calcule réellement. Notre méthode · Profil LinkedIn

Le voir sur une vraie opération

CAP IMMO est le logiciel pour promoteur immobilier qui relie le bilan, les ventes VEFA, les appels de fonds, la trésorerie et le chantier. Sa démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription : quatre programmes fictifs, un par phase, avec leurs bilans, leurs ventes et leurs chantiers.

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Check-list d'une opération de promotion immobilière : du terrain à la clôture