Cadastre et Géoportail : lire une parcelle avant d'acheter un terrain

Le cadastre : ce qu'il est, et ce qu'il n'est pas

Le plan cadastral est tenu par l'administration fiscale. Il a été conçu pour asseoir les impôts fonciers, pas pour prouver la propriété ni fixer les limites. Trois conséquences pour un promoteur :

• Le cadastre ne prouve pas la propriété. La propriété se prouve par les titres, publiés au service de la publicité foncière. Le nom figurant au cadastre peut être celui d'un défunt ou d'un ancien propriétaire.
• Les limites sont indicatives. Le trait du plan résulte de levés anciens, parfois numérisés à partir de plans papier ; il peut s'écarter de plusieurs décimètres, voire de plus, de la limite réelle.
• La contenance n'est pas une surface mesurée. C'est la surface retenue par l'administration, souvent calculée graphiquement.

Le cadastre reste l'outil de repérage de référence : il couvre tout le territoire, il est à jour du bâti déclaré et il sert d'index à toutes les autres sources. Le guide de la prospection foncière explique comment il sert à constituer une liste de parcelles à démarcher ; celui-ci explique comment lire une parcelle une fois repérée.

Lire une référence cadastrale

Une parcelle est désignée par une référence en quatre éléments :

La contenance s'exprime traditionnellement en hectares, ares et centiares : « 00 ha 12 a 45 ca » se lit 1 245 m² (un are vaut 100 m², un centiare 1 m²). Quand un terrain se compose de plusieurs parcelles, on additionne leurs contenances et l'on vérifie qu'elles sont contiguës et au même propriétaire. Une parcelle « divisée » récemment porte un nouveau numéro : l'ancien disparaît du plan mais reste dans les actes antérieurs.

Contenance cadastrale et surface réelle

L'écart entre la contenance cadastrale et la surface mesurée par un géomètre est fréquent, dans les deux sens. Il vient de levés anciens, de limites jamais bornées, d'empiètements, d'alignements de voirie non reportés. Il compte doublement pour un promoteur : il change ce que le PLU permet de construire, et il change ce que vaut le terrain.

Exemple fictif : une parcelle de 812 m² au cadastre, en zone où le PLU limite l'emprise au sol à 40 %. Le géomètre mesure 768 m², parce qu'une bande en façade fait déjà partie du trottoir.

Quarante-quatre mètres carrés de terrain en moins, soit 5,4 %, retirent ici 45 m² de surface de plancher et près de 25 000 € de charge foncière. Un prix fixé sur la contenance cadastrale paie des mètres carrés qui n'existent pas. D'où trois réflexes :

• faire réaliser un plan topographique et, si les limites sont incertaines, un bornage par un géomètre-expert avant de déposer le permis ;
• prévoir dans la promesse de vente un prix exprimé au m² de surface de plancher obtenue, ou une clause d'ajustement si la surface mesurée s'écarte de la contenance ;
• raisonner, dans l'étude de capacité, sur la surface mesurée dès qu'elle est connue.

Les outils publics gratuits

Aucun de ces outils ne demande d'abonnement. Chacun répond à une question précise.

Lire le zonage et le règlement relève d'un autre exercice, détaillé dans le guide pour lire un PLU. L'usage de DVF pour fixer les prix de sortie est expliqué dans le guide de l'étude de marché DVF, et la lecture des risques de sol dans celui sur la pollution des sols.

Une lecture de parcelle en quinze minutes

1. Trouver la parcelle par l'adresse, noter sa référence et sa contenance.
2. Superposer la photographie aérienne : le bâti réel correspond-il au bâti du plan ? Une annexe non déclarée, un empiètement visible ?
3. Mesurer la façade et la profondeur avec l'outil de mesure ; repérer l'accès et sa largeur.
4. Lire le relief : une pente de plusieurs mètres change les fondations et l'accès des parkings.
5. Remonter le temps : qu'y avait-il sur le terrain il y a trente ou soixante ans ?
6. Ouvrir le Géoportail de l'urbanisme : zone, prescriptions graphiques, servitudes.
7. Consulter Géorisques à l'adresse.

Ces quinze minutes ne remplacent ni la visite, ni l'étude de sol, ni le géomètre. Elles décident seulement si le terrain mérite une étude de faisabilité.

Identifier le propriétaire : ce qui est légal

Le plan cadastral public ne donne pas le nom des propriétaires personnes physiques, et c'est voulu. Les voies licites existent, mais elles sont étroites :

• Les personnes morales : la DGFiP publie en données ouvertes le fichier des parcelles détenues par des personnes morales, avec leur dénomination et leur numéro SIREN. On écrit au siège de la société, de la commune ou de l'association.
• La demande ponctuelle d'information cadastrale : toute personne peut obtenir communication ponctuelle d'informations sur le propriétaire d'une parcelle déterminée, auprès du service des impôts compétent (livre des procédures fiscales, article L107 A). Le nombre de demandes est limité : cette voie sert à identifier le propriétaire d'un terrain précis, pas à constituer un fichier de prospection.
• La publicité foncière : une demande de renseignements au service de la publicité foncière, payante, donne les actes publiés sur un immeuble et le propriétaire en titre.
• Les voies de terrain : voisinage, panneau sur la clôture, notaire ou mairie qui acceptent de transmettre un courrier.

Ce qui n'est pas une méthode : les extractions massives, la réidentification des vendeurs à partir de DVF, l'usage des fichiers fonciers réservés aux acteurs publics. Une fois le propriétaire connu, les règles du RGPD pour lui écrire sont détaillées dans le guide de la prospection foncière, et le courrier lui-même dans celui pour trouver un terrain constructible.

Les limites des outils publics

• Le décalage des couches : le plan cadastral et la photographie aérienne ne se superposent pas toujours parfaitement ; un décalage de un ou deux mètres n'indique pas forcément un empiètement.
• Le bâti non déclaré : une extension jamais déclarée n'apparaît pas au plan, mais elle existe et devra peut-être être démolie.
• Le domaine public : voies, chemins ruraux et emprises publiques ne portent pas toujours de numéro de parcelle ; un accès qui paraît évident peut traverser une parcelle privée.
• Les servitudes privées : passage, vue, cour commune n'apparaissent dans aucun de ces outils ; elles se lisent dans les titres.
• Le décalage dans le temps : divisions, ventes et permis récents peuvent ne pas encore être reportés.

La parcelle dans le logiciel CAP IMMO

Dans CAP IMMO, logiciel de pilotage pour promoteurs indépendants, une adresse avec son numéro suffit à retrouver la parcelle, sa surface cadastrale, son zonage et le bâti existant à partir des données publiques de l'IGN, et à consulter les ventes DVF et les risques du secteur. La recherche de terrains lit une commune page par page en croisant ces mêmes couches. La surface retenue reste modifiable : quand le géomètre a mesuré, c'est sa surface qui alimente le bilan. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.