Calculer la marge d'une opération
Les valeurs préremplies reprennent l'opération fictive du guide de la marge promoteur : 5 000 000 € de ventes hors taxes et 4 500 000 € de prix de revient. Remplacez-les par celles de votre bilan. Le calcul se refait à chaque saisie.
| Poste | Montant HT | % du CA HT |
|---|
| Marge visée | Charge foncière maximale | Écart avec la charge foncière saisie |
|---|
Montants arrondis à l'euro, pourcentages à deux décimales ; les arrondis se font après calcul. La charge foncière maximale suppose que tous les autres postes restent tels que saisis : si les frais financiers dépendent du prix du terrain, refaites le calcul avec la valeur corrigée.
Ce que l'outil calcule
Les conventions sont celles du guide de la marge promoteur. Tout se calcule hors taxes : la TVA collectée sur les ventes est reversée, celle payée sur les dépenses est récupérée, seuls les montants HT disent ce que gagne l'opération.
- La marge est le chiffre d'affaires HT des ventes moins le prix de revient HT, somme des six postes saisis.
- Le taux de marge sur chiffre d'affaires est la marge divisée par le chiffre d'affaires HT. C'est l'usage le plus répandu en promotion de logements.
- Le taux de marge sur prix de revient est la marge divisée par le prix de revient. Il donne un chiffre plus flatteur pour la même opération : 10 % du CA font 11,1 % du prix de revient.
- La charge foncière maximale est ce que l'opération peut payer pour le terrain tout en gardant la marge visée : chiffre d'affaires HT × (1 − marge visée) − tous les autres postes.
Si vous saisissez le chiffre d'affaires TVA comprise, l'outil le divise par 1 + le taux de TVA choisi pour retrouver le montant hors taxes. Pour un programme qui mélange des taux, le plus sûr est de saisir directement le total HT du bilan.
L'exemple prérempli
Exemple fictif, celui du guide : une opération vend pour 5 000 000 € HT et coûte au total 4 500 000 € HT. Les six postes sont : charge foncière 1 000 000 €, honoraires techniques 260 000 €, travaux 2 600 000 €, frais financiers 115 000 €, commercialisation 200 000 € et 325 000 € de divers, soit 75 000 € d'assurances et 250 000 € de frais de structure.
- Marge : 5 000 000 − 4 500 000 = 500 000 €.
- En pourcentage du chiffre d'affaires : 500 000 ÷ 5 000 000 = 10,00 %, dans la fourchette de 8 à 12 %.
- En pourcentage du prix de revient : 500 000 ÷ 4 500 000 = 11,11 %.
- Pour une marge de 12 % : 5 000 000 × 0,88 = 4 400 000 €, moins 3 500 000 € d'autres postes, soit une charge foncière maximale de 900 000 €. Le terrain devrait coûter 100 000 € de moins que dans le bilan.
Chaque point de marge du chiffre d'affaires vaut ici 50 000 € de charge foncière : c'est le « compte à rebours » du foncier, que détaille l'outil de charge foncière et le guide de la charge foncière.
Quelle fourchette de marge viser
Il n'existe pas de taux officiel. Pour une opération de logements vendue en VEFA, la marge nette visée au bilan se situe souvent entre 8 et 12 % du chiffre d'affaires HT : ce sont des repères de pratique, pas une norme. L'outil affiche l'une des trois positions, sous, dans ou au-dessus de la fourchette, sans porter de jugement sur votre dossier.
- Une opération plus risquée, comme un premier programme, un marché peu profond ou une réhabilitation lourde, justifie de viser plus haut.
- Une vente en bloc signée tôt porte moins de risque commercial et se monte souvent avec une marge plus faible.
- Sur un petit programme, les frais de structure pèsent plus lourd par logement.
La marge visée au départ n'est pas celle que l'on encaisse : dérives de travaux, retards et remises l'érodent en cours d'opération. Le bilan initial doit donc en garder assez pour absorber les mauvaises surprises sans passer sous zéro.
Marge brute ou marge nette : à vous de choisir la ligne
Le vocabulaire n'est pas normalisé. Dans l'exemple, la marge de 500 000 € est nette : elle tient compte des 250 000 € de frais de structure, rangés ici dans le poste « Divers et frais de structure ». Pour obtenir la marge brute de l'opération seule, c'est-à-dire avant frais de structure, il suffit de retirer ces frais de ce poste : on trouve alors 750 000 €, soit 15 % du chiffre d'affaires. Avant de comparer deux bilans ou de répondre à une banque, vérifiez quelles lignes sont au-dessus du trait.
Ce que l'outil ne fait pas
- Il ne recalcule pas les frais financiers quand le prix du terrain change. Un terrain moins cher réduit l'encours du crédit : le calcul des frais financiers permet de refaire l'estimation.
- Il ne déduit pas l'impôt : la marge est avant impôt sur les bénéfices, et le résultat à l'avancement en répartit la reconnaissance dans le temps.
- Il ne juge pas la qualité des chiffres : la banque relit des prix appuyés sur des ventes comparables et des travaux appuyés sur des marchés. Le prix de revient détaille chaque poste.
Prudence
La fourchette de 8 à 12 % est un repère de pratique rapporté par le guide de la marge promoteur, pas un seuil réglementaire ni l'exigence d'une banque en particulier. Les attentes varient d'un établissement et d'un dossier à l'autre. Cet outil fait un calcul d'ordre de grandeur sur les montants que vous saisissez : il ne remplace pas un bilan complet, ni l'avis de votre expert-comptable.
De l'estimation au suivi
Dans CAP IMMO, la marge du bilan se recalcule à chaque avenant, remise ou retard, et se compare à la marge prévue au départ : on voit où elle s'érode avant la livraison, pas après.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on la marge d'un promoteur ?
Marge = chiffre d'affaires HT des ventes − prix de revient HT de l'opération. Elle s'exprime en euros, en pourcentage du chiffre d'affaires (marge ÷ CA HT, l'usage le plus répandu) ou du prix de revient (marge ÷ prix de revient). Dans l'exemple, 500 000 € font 10 % du CA et 11,1 % du prix de revient.
Quel taux de marge viser en promotion immobilière ?
Il n'existe pas de taux officiel. Pour des logements vendus en VEFA, la marge nette visée au bilan se situe souvent entre 8 et 12 % du chiffre d'affaires HT. Une opération plus risquée justifie de viser plus haut, une vente en bloc signée tôt accepte souvent moins.
Comment trouver la charge foncière maximale ?
En partant de la marge visée : chiffre d'affaires HT × (1 − marge visée), moins tous les autres postes du prix de revient. Le solde est ce que l'opération peut payer pour le terrain, frais d'acquisition compris.
Quelle différence entre marge brute et marge nette ?
La marge brute se calcule avant les frais de structure du promoteur, la marge nette après. Le vocabulaire n'est pas normalisé : vérifiez quelles lignes sont comptées avant de comparer deux bilans, et retirez les frais de structure du dernier poste pour obtenir la marge brute.
Mes données sont-elles envoyées quelque part ?
Non. Le calcul se fait dans votre navigateur ; rien n'est transmis ni enregistré.
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Le voir sur une vraie opération
CAP IMMO est le logiciel pour promoteur immobilier qui relie le bilan, les ventes VEFA, les appels de fonds, la trésorerie et le chantier. Sa démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription : quatre programmes fictifs, un par phase, avec leurs bilans, leurs ventes et leurs chantiers.