A
- Achèvement de l'immeuble
- En VEFA, l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement indispensables à son utilisation conformément à sa destination ; les défauts non substantiels ne l'empêchent pas (CCH, art. R261-1). Il met fin à la garantie financière d'achèvement et rend exigible 95 % du prix au plus. Guide : La garantie financière d'achèvement
- Acte authentique de vente
- Acte signé devant notaire qui réalise la vente. En VEFA, il suit le contrat de réservation, porte l'échéancier des paiements et mentionne la garantie financière d'achèvement. Guide : Le contrat de réservation VEFA
- Aléas (provision pour)
- Ligne du bilan qui provisionne les surcoûts imprévus, souvent exprimée en pourcentage des travaux. Elle protège la marge d'un dépassement de marché ou d'une découverte en cours de chantier. Guide : Le bilan promoteur
- ANRU
- Agence nationale pour la rénovation urbaine. Les ventes de logements en accession sociale dans les quartiers en rénovation urbaine peuvent, sous conditions de ressources et de prix, bénéficier du taux de TVA de 5,5 %. Guide : La TVA en promotion immobilière
- Appel de fonds
- Demande de paiement adressée à l'acquéreur en VEFA quand une étape du chantier est atteinte, accompagnée de l'attestation du maître d'œuvre. Le total appelé ne peut dépasser les plafonds de l'article R261-14 du CCH. Guide : Les appels de fonds VEFA
- Attestation d'avancement
- Document par lequel le maître d'œuvre, en général l'architecte, certifie qu'une étape du chantier est atteinte. Elle justifie l'appel de fonds et permet à la banque de l'acquéreur de débloquer le prêt. Guide : L'échéancier VEFA
- Avenant
- Acte signé par le maître d'ouvrage et l'entreprise qui modifie, par écrit et d'un commun accord, le contenu, le prix ou le délai d'un marché de travaux signé. Sur un marché à forfait, l'entrepreneur ne peut réclamer de supplément pour des changements non autorisés par écrit et dont le prix n'a pas été convenu (code civil, art. 1793). Guide : Les avenants aux marchés de travaux
B
- Bail réel solidaire (BRS)
- Dispositif d'accession où le ménage achète les droits sur le logement tandis qu'un organisme de foncier solidaire reste propriétaire du terrain, contre une redevance. Il est réservé à des ménages sous plafonds de ressources et peut bénéficier, sous conditions, de la TVA à 5,5 %. Guide : La TVA en promotion immobilière
- Bilan promoteur
- Tableau qui met en regard le chiffre d'affaires HT des ventes et l'ensemble des coûts de l'opération pour en dégager la marge. Il sert à décider l'achat du terrain, à obtenir le financement et à piloter l'opération. Guide : Le bilan promoteur
- Bureau d'études techniques (BET)
- Prestataire chargé des études spécialisées d'un projet : structure, fluides, thermique, acoustique, voiries et réseaux. Ses honoraires entrent dans les honoraires techniques du bilan. Guide : Le bilan promoteur
C
- Causes légitimes de suspension
- Clause de l'acte de VEFA qui prolonge le délai de livraison, sans pénalité, d'autant de jours qu'ont duré des événements qu'elle énumère : intempéries, défaillance d'une entreprise, grève, injonction administrative ou judiciaire. Elle ne joue que si le promoteur prouve chaque jour de suspension. Guide : Le retard de livraison en VEFA
- CCH
- Code de la construction et de l'habitation. Il porte notamment les règles de la vente d'immeuble à construire : contrat de réservation, échéancier des paiements, garantie financière d'achèvement. Guide : L'échéancier VEFA
- Charge foncière
- Coût complet de la maîtrise du terrain : prix payé au vendeur et tout ce qui s'y rattache, frais d'acte, indemnités, démolition ou dépollution à la charge de l'acquéreur. Guide : La charge foncière
- Clause résolutoire
- Clause de l'acte de VEFA qui prévoit la résolution de plein droit de la vente en cas de défaut de paiement. En secteur protégé, elle ne produit effet qu'un mois après une mise en demeure restée infructueuse, et l'acquéreur peut, pendant ce mois, demander au juge des délais de paiement (CCH, art. L261-13). Guide : Impayé d'un appel de fonds VEFA
- Clôture d'opération
- Dénouement d'une opération après la livraison : vente des derniers lots, levée des réserves, libération des retenues de garantie, décomptes définitifs, mainlevée de la garantie financière d'achèvement, remboursement du crédit et des comptes courants. Elle se termine par un bilan définitif comparé au prévisionnel, poste par poste. Guide : La clôture d'une opération immobilière
- Co-promotion
- Montage où deux promoteurs ou plus deviennent associés d'une même société de programme, le plus souvent une SCCV. Les statuts fixent les parts et les pouvoirs, un pacte d'associés organise le pilotage, les honoraires, le partage de la marge et la sortie ; chaque associé répond des dettes de la SCCV à proportion de ses parts. Guide : La co-promotion immobilière
- Commercialisateur
- Professionnel qui vend les lots d'un programme neuf pour le compte du promoteur, contre une commission, en général un pourcentage du prix hors taxes payé à la signature de l'acte. Il agit sous mandat écrit, et une agence doit détenir la carte professionnelle de la loi Hoguet. Guide : Le commercialisateur d'un programme neuf
- Compte à rebours
- Calcul qui part du chiffre d'affaires attendu, retire tous les coûts et la marge visée, et en déduit ce que l'opération peut payer le terrain : la charge foncière admissible. Guide : La charge foncière
- Compte prorata
- Compte commun aux entreprises d'un chantier pour les dépenses d'intérêt collectif, comme l'eau ou l'électricité de chantier, réparties ensuite entre elles. Il ne se confond pas avec la retenue de garantie. Guide : La retenue de garantie
- Compte rendu de chantier
- Document rédigé par le maître d'œuvre, ou par l'OPC, après chaque réunion de chantier : présences, avancement et observations par lot, décisions, arrêts, points en attente du maître d'ouvrage. Il sert de preuve, mais ne remplace ni un ordre de service, ni un avenant, ni le procès-verbal de réception. Guide : Le compte rendu de chantier
- Consignation du solde
- Faculté pour l'acquéreur en VEFA de déposer le solde du prix au lieu de le verser au vendeur, en cas de contestation sur la conformité du logement avec le contrat (CCH, art. R261-14). Le solde est libéré quand le désaccord est réglé. Guide : L'échéancier VEFA
- Constructeur non réalisateur (CNR)
- Assurance de responsabilité décennale du promoteur qui fait construire pour le compte d'autrui sans réaliser lui-même les travaux (code des assurances, art. L241-2). Guide : Les garanties de la construction
- Contrat de promotion immobilière (CPI)
- Mandat d'intérêt commun par lequel un promoteur s'oblige à faire réaliser un programme de construction pour le compte d'un maître d'ouvrage, pour un prix convenu (code civil, art. 1831-1). Le client reste propriétaire du terrain et de l'immeuble ; le promoteur est garant de l'exécution par les entreprises et répond des garanties des constructeurs. Guide : Le contrat de promotion immobilière
- Contrat de réservation
- Contrat préliminaire à la VEFA par lequel le vendeur réserve un logement à l'acquéreur contre un dépôt de garantie (CCH, art. L261-15). Il fixe le prix prévisionnel et la date prévue de l'acte, et ouvre un délai de rétractation de dix jours. Guide : Le contrat de réservation VEFA
- Contribution de sécurité immobilière
- Contribution perçue à la vente, de l'ordre de 0,1 % du prix, qui rémunère le service de la publicité foncière. Elle s'ajoute aux droits de mutation ou à la taxe de publicité foncière, dans l'ancien comme dans le neuf. Guide : Les frais de notaire dans le neuf
- Contrôleur technique
- Professionnel agréé chargé de contribuer à la prévention des aléas techniques, notamment sur la solidité et la sécurité de l'ouvrage. Son intervention est obligatoire pour certaines constructions. Guide : Le bilan promoteur
- Coordonnateur SPS
- Coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé, désigné par le maître d'ouvrage lorsque plusieurs entreprises interviennent sur un chantier, pour prévenir les risques liés à leur coactivité. Guide : Le bilan promoteur
- Coût à terminaison
- Estimation du coût final d'un poste ou d'un chantier : l'engagé, plus le reste à engager, les avenants en discussion et les provisions. Son écart avec le budget du bilan dit, chaque mois, ce que devient la marge. Guide : Le suivi budgétaire d'un chantier
- Crédit d'accompagnement
- Crédit bancaire qui finance l'opération entre l'apport en fonds propres et les encaissements des acquéreurs. Il est souvent consenti par la banque qui délivre la garantie financière d'achèvement. Guide : Le plan de trésorerie
- Crowdfunding immobilier
- Financement participatif d'une opération, le plus souvent sous forme d'obligations souscrites par des particuliers via une plateforme agréée, pour compléter les fonds propres. Les intérêts, souvent à deux chiffres, et les frais de plateforme en font une ressource dont le coût réel dépasse le taux affiché ; la banque ne la compte en quasi-fonds propres que si elle lui est subordonnée et arrive à échéance après elle. Guide : Le coût du crowdfunding immobilier
D
- DAACT
- Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, déposée en mairie à la fin du chantier. Elle ouvre à l'administration un délai pour contester la conformité au permis ; elle ne se confond ni avec l'achèvement au sens de la VEFA, ni avec la livraison. Guide : La garantie financière d'achèvement
- Décennale (garantie)
- Responsabilité de plein droit des constructeurs, pendant dix ans après la réception, pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (code civil, art. 1792 et 1792-4-1). Guide : Les garanties de la construction
- Déclaration d'intention d'aliéner (DIA)
- Déclaration adressée à la collectivité titulaire du droit de préemption avant la vente d'un bien situé dans son périmètre. Elle ouvre un délai pendant lequel la collectivité peut acquérir le bien à la place de l'acheteur. Guide : La charge foncière
- Déclaration d'ouverture de chantier (DOC)
- Déclaration adressée à la mairie au démarrage des travaux autorisés par un permis de construire. Elle date le début du chantier. Guide : Le suivi de chantier
- Décompte général et définitif (DGD)
- Document qui arrête le montant final dû à une entreprise au titre de son marché, après la réception et la fin des travaux. Ses modalités dépendent du marché, souvent de la norme NF P 03-001 pour les marchés privés. Guide : Le suivi de chantier
- Dénonciation des vices apparents
- Signalement par l'acquéreur, après la livraison, de défauts visibles non notés au procès-verbal. Le vendeur n'en est pas déchargé avant un mois après la prise de possession (code civil, art. 1642-1). Guide : La levée des réserves
- Dépôt de garantie
- Somme versée à la réservation d'un logement en VEFA, sur un compte spécial au nom du réservataire. Elle est plafonnée à 5 % du prix si l'acte est prévu dans l'année, 2 % dans les deux ans, et interdite au-delà (CCH, art. R261-28). Guide : Le dépôt de garantie en VEFA
- Dette mezzanine
- Dette subordonnée au crédit promoteur : remboursée après la banque, mais avant les associés. Souvent émise en obligations souscrites par un fonds ou des investisseurs professionnels, à un taux nettement supérieur à celui du crédit, elle complète les fonds propres sans céder de parts. Guide : La dette mezzanine en promotion
- Diagnostic d'archéologie préventive
- Sondages par tranchées que le préfet de région, par le service régional de l'archéologie de la DRAC, peut prescrire sur le terrain d'un projet ; il est financé par la redevance d'archéologie préventive. S'il révèle des vestiges, des fouilles payées par l'aménageur peuvent suivre, et les travaux ne peuvent pas commencer avant l'achèvement des opérations prescrites (code de l'urbanisme, art. L425-11). Guide : L'archéologie préventive
- Dommages-ouvrage (assurance)
- Assurance obligatoire souscrite avant l'ouverture du chantier par celui qui fait construire ; elle préfinance la réparation des dommages de nature décennale sans attendre la recherche des responsabilités (code des assurances, art. L242-1). Guide : Les garanties de la construction
- Droit de préemption urbain
- Droit pour une collectivité d'acquérir en priorité un bien mis en vente dans un périmètre défini. Il se purge par la déclaration d'intention d'aliéner. Guide : La charge foncière
- Droits de mutation
- Impôt perçu sur une vente immobilière pour le département, la commune et l'État, de l'ordre de 5,8 à 6,3 % du prix selon le département au taux de droit commun. Une vente soumise à la TVA ne supporte qu'une taxe réduite, de l'ordre de 0,7 % ; l'achat assorti d'un engagement de construire, un droit fixe. Guide : Les droits de mutation du terrain
- DVF
- Demandes de valeurs foncières : base publique et gratuite des ventes immobilières des cinq dernières années, publiée par la DGFiP. Elle ne couvre ni l'Alsace-Moselle ni Mayotte. Guide : L'étude de marché avec DVF
E
- Échéancier VEFA
- Calendrier des paiements de l'acquéreur en VEFA, étape par étape, dans la limite de 35 % du prix aux fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement, le solde à la livraison (CCH, art. R261-14). Guide : L'échéancier VEFA
- ECLN
- Enquête sur la commercialisation des logements neufs, menée chaque trimestre par le service statistique du ministère chargé du logement : mises en vente, ventes et prix des logements neufs. Guide : L'étude de marché avec DVF
- Engagé, facturé, payé
- Les trois colonnes du suivi budgétaire d'un chantier : l'engagé, montant des marchés, avenants, contrats et commandes signés ; le facturé, situations reçues et vérifiées par le maître d'œuvre ; le payé, ce qui est réellement sorti du compte de l'opération. Guide : Le suivi budgétaire d'un chantier
- Engagement de construire
- Engagement pris dans l'acte d'achat par un acquéreur assujetti à la TVA d'effectuer, dans un délai de quatre ans, les travaux conduisant à un immeuble neuf. L'acquisition ne supporte alors qu'un droit fixe, de 125 € à ce jour (CGI, art. 1594-0 G). Guide : Marchand de biens ou promoteur
- Engagement de revendre
- Engagement pris dans l'acte d'achat par un acquéreur assujetti à la TVA de revendre le bien dans un délai de cinq ans (CGI, art. 1115). Les droits sont alors réduits à un taux global de l'ordre de 0,7 % ; faute de revente à temps, les droits de droit commun deviennent exigibles, avec l'intérêt de retard. Guide : Marchand de biens ou promoteur
- État descriptif de division
- Document qui découpe un immeuble en lots de copropriété et leur attribue un numéro et des quotes-parts. Il accompagne le règlement de copropriété et doit exister avant la vente des lots. Guide : Copropriété en VEFA : règlement et syndic
- Étude géotechnique
- Étude du sol qui guide la conception des fondations. Dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles, la loi impose une étude préalable lors de la vente d'un terrain constructible. Ses conclusions pèsent sur le coût des fondations, donc sur la charge foncière. Guide : L'étude de sol G1, G2
F
- Fondations (achèvement des)
- Première étape légale de l'échéancier VEFA : à l'achèvement des fondations, l'acquéreur ne peut avoir versé plus de 35 % du prix. Guide : L'échéancier VEFA
- Fonds propres
- Argent apporté à l'opération par le promoteur et ses associés. Les banques en exigent un niveau minimum avant d'accorder le crédit et la garantie financière d'achèvement. Guide : Le plan de trésorerie
- Frais de notaire
- Sommes versées au notaire à l'achat, surtout composées d'impôts : droits de mutation ou taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, puis émoluments réglementés et débours. Ils représentent environ 2 à 3 % du prix dans le neuf vendu avec TVA, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Guide : Les frais de notaire dans le neuf
- Frais financiers
- Coûts du financement de l'opération : intérêts du crédit, frais de dossier, commission de garantie financière d'achèvement. Ils dépendent de l'encours, donc du plan de trésorerie. Guide : Le plan de trésorerie
G
- Garantie de bon fonctionnement
- Dite biennale : garantie d'au moins deux ans après la réception des éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage (code civil, art. 1792-3). Guide : Les garanties de la construction
- Garantie de parfait achèvement (GPA)
- Obligation de l'entrepreneur, pendant un an après la réception, de réparer tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, en réserves ou par notification écrite (code civil, art. 1792-6). Guide : Les garanties de la construction
- Garantie financière d'achèvement (GFA)
- Garantie qui assure aux acquéreurs en VEFA que l'immeuble sera achevé même si le promoteur fait défaut. Depuis 2015, elle est obligatoirement donnée par un tiers : banque, société de financement, assureur ou société de caution mutuelle (CCH, art. R261-17). Guide : La garantie financière d'achèvement
- Grille de prix
- Tableau qui fixe le prix de chaque lot d'un programme à partir d'un prix de référence, corrigé de l'étage, de l'exposition, de l'extérieur et de la typologie. Guide : L'étude de marché avec DVF
H
- Holding
- Société, en général à l'impôt sur les sociétés, qui détient les parts des sociétés de programme du promoteur. Le résultat des SCCV, fiscalement transparentes, y est imposé à l'IS puis réinvesti dans l'opération suivante sans passer par l'impôt personnel. Guide : La holding du promoteur
- Hors d'air
- Stade où les menuiseries extérieures sont posées et le bâtiment fermé. Souvent retenu comme étape intermédiaire de l'échéancier VEFA, sous le plafond de 95 %. Guide : L'échéancier VEFA
- Hors d'eau (mise)
- Stade où la structure et la couverture sont achevées, de sorte que l'eau ne pénètre plus par le toit. À la mise hors d'eau, l'acquéreur en VEFA ne peut avoir versé plus de 70 % du prix. Guide : L'échéancier VEFA
I
- Incidence foncière
- Charge foncière rapportée au m² de surface de plancher, en €/m² SDP. Elle permet de comparer des terrains de tailles différentes. Guide : La charge foncière
- Indemnité d'immobilisation
- Somme prévue par une promesse unilatérale de vente, que le bénéficiaire verse ou consigne en contrepartie de l'exclusivité ; elle reste acquise au vendeur si le bénéficiaire renonce alors que les conditions suspensives sont réalisées. Guide : La charge foncière
- Index BT01
- Index publié chaque mois par l'Insee qui mesure l'évolution du coût des facteurs de production du bâtiment tous corps d'état. C'est l'index de référence des marchés globaux et des bilans prévisionnels ; des index par corps d'état, comme le BT03 ou le BT47, suivent chaque lot. Guide : La révision des prix BT01
- Intégration fiscale
- Régime qui permet à une holding détenant au moins 95 % de filiales soumises à l'IS de payer un seul impôt sur le résultat d'ensemble, pertes des unes déduites des bénéfices des autres (CGI, art. 223 A et suivants). Avec des SCCV fiscalement transparentes, il est en général sans objet. Guide : La holding du promoteur
L
- Levée des réserves
- Constat que les défauts notés à la réception ou à la livraison ont été réparés. Entre maître d'ouvrage et entreprise, les délais de réparation se fixent d'un commun accord (code civil, art. 1792-6). Guide : La levée des réserves
- Livraison
- Remise des clés du logement à l'acquéreur, avec un procès-verbal où il note ses réserves. Elle rend exigible le solde du prix, consignable en cas de contestation sur la conformité. Guide : La levée des réserves
- Livraison à soi-même (LASM)
- Opération fictive par laquelle une entreprise qui construit pour elle-même se facture la TVA, comme si elle s'était vendu l'immeuble. Depuis la réforme de 2010, elle ne s'applique plus à la promotion classique ; elle subsiste surtout pour le logement social et la location-accession, où elle permet d'appliquer un taux réduit (CGI, art. 278 sexies). Guide : La livraison à soi-même (LASM)
- Lot
- Deux sens : le lot de vente, logement ou parking vendu à un acquéreur, et le lot de travaux, part du chantier confiée à une entreprise (gros œuvre, menuiseries, plomberie…). Guide : Le suivi de chantier
M
- Maître d'ouvrage (MOA)
- Celui pour qui l'ouvrage est construit : en promotion, la société de l'opération. Il passe les marchés, prononce la réception et répond de l'opération devant les acquéreurs. Guide : Le suivi de chantier
- Maître d'œuvre (MOE)
- Concepteur et directeur des travaux, en général l'architecte, parfois associé à un bureau d'études. Il vérifie les situations des entreprises et atteste l'avancement du chantier. Guide : Le suivi de chantier
- Maîtrise d'œuvre d'exécution
- Maîtrise d'œuvre qui prend le projet une fois les marchés prêts à signer : visa des études d'exécution (VISA), direction du chantier (DET), coordination des lots (OPC) et assistance à la réception (AOR). Ce vocabulaire vient de la loi MOP, qui ne s'impose pas à un promoteur privé. Guide : La maîtrise d'œuvre d'exécution
- Marchand de biens
- Professionnel qui achète des immeubles, des terrains ou des parts de sociétés immobilières pour les revendre, en tirant son profit de l'écart de prix, imposé en bénéfices industriels et commerciaux (CGI, art. 35). Il vend en principe un bien qui existe déjà, là où le promoteur crée de la surface neuve. Guide : Marchand de biens ou promoteur
- Marché de travaux
- Contrat entre le maître d'ouvrage et une entreprise pour un lot de travaux, à un prix donné, complété au besoin par des avenants. Guide : Le suivi de chantier
- Marge promoteur
- Différence entre le chiffre d'affaires HT et le prix de revient de l'opération. Elle se lit en pourcentage du chiffre d'affaires HT, et parfois du prix de revient. Guide : Le bilan promoteur
- Mise à disposition
- Remise du logement à l'acquéreur en VEFA. Elle rend exigible le solde du prix, après les 95 % au plus versés à l'achèvement. Guide : L'échéancier VEFA
- Missions G1, G2 (NF P94-500)
- Missions d'ingénierie géotechnique définies par la norme NF P94-500 : la G1, étude préalable, qualifie le site et les principes de fondation ; la G2, étude de conception, dimensionne le projet réel ; la G3 et la G4 accompagnent l'exécution. Guide : L'étude de sol G1, G2
N
- NF P 03-001
- Norme qui fixe le cahier des clauses administratives générales applicable aux marchés privés de travaux de bâtiment qui s'y réfèrent : réception, situations, décompte. Guide : La levée des réserves
- Note technique sommaire
- Document annexé au contrat de réservation qui indique la nature et la qualité des matériaux et des équipements, parties communes comprises (CCH, art. R261-25). Une notice descriptive plus détaillée accompagne ensuite l'acte de vente. Guide : Le contrat de réservation VEFA
- NPNRU
- Sigle des quartiers faisant l'objet d'une convention de renouvellement urbain. Un logement neuf vendu en accession sociale à moins de 500 mètres de leur limite, ou à moins de 300 mètres d'un QPV, peut, sous conditions, bénéficier de la TVA à 5,5 % (CGI, art. 278 sexies). Guide : La TVA à 5,5 % en zone ANRU
O
- OPC
- Ordonnancement, coordination et pilotage du chantier : mission qui établit et tient le planning détaillé et coordonne les interventions des lots. Elle relève de la maîtrise d'œuvre d'exécution, et peut rédiger les comptes rendus de chantier. Guide : La maîtrise d'œuvre d'exécution
- Ordre de service (OS)
- Instruction écrite donnée à une entreprise par le maître d'ouvrage ou son maître d'œuvre : démarrage des travaux, modification, suspension. Guide : Le suivi de chantier
P
- Pénalités de retard (travaux)
- Sommes dues par une entreprise qui dépasse le délai de son marché, prolongé des ordres de service et des causes de suspension admises, au taux et sur l'assiette que fixe le marché ; sans clause, pas de pénalité. Ce sont des clauses pénales, que le juge peut modérer si elles sont manifestement excessives (code civil, art. 1231-5). Guide : Les pénalités de retard des entreprises
- Permis de construire purgé
- Permis sorti du délai de recours des tiers, deux mois à compter du premier jour d'affichage continu sur le terrain (code de l'urbanisme, art. R600-2), et du délai de retrait par l'administration, trois mois après la décision (art. L424-5), sans recours ni retrait. Guide : La charge foncière
- Plan de trésorerie
- Projection mois par mois des encaissements et des décaissements d'une opération. Il fait apparaître le point bas, qui fixe le besoin de financement. Guide : Le plan de trésorerie
- Plan local d'urbanisme (PLU)
- Document d'urbanisme qui fixe, parcelle par parcelle, ce qu'on peut construire : hauteur, emprise, destinations, stationnement. Il détermine la surface de plancher réalisable sur un terrain. Guide : La charge foncière
- Point bas de trésorerie
- Moment où le solde cumulé des encaissements et décaissements d'une opération est le plus négatif. Fonds propres et crédit doivent le couvrir. Guide : Le plan de trésorerie
- Pré-commercialisation
- Part des lots réservés ou vendus avant le démarrage des travaux. La banque fixe le niveau qu'elle exige avant de délivrer la garantie financière d'achèvement et de débloquer le crédit. Guide : La garantie financière d'achèvement
- Prix de revient
- Total des coûts HT d'une opération : foncier, travaux, honoraires, assurances, frais financiers, commercialisation et gestion. Guide : Le bilan promoteur
- Prix ferme
- Prix de marché qui reste celui de l'offre jusqu'à la fin des travaux : l'entreprise porte la hausse des coûts, qu'elle intègre dans son offre. Le prix ferme actualisable est ajusté une seule fois, au démarrage, si les travaux commencent longtemps après l'offre. Guide : La révision des prix BT01
- Procès-verbal de livraison
- Document signé à la remise des clés entre le vendeur et l'acquéreur, sur lequel l'acquéreur note ses réserves. Guide : La levée des réserves
- Procès-verbal de réception
- Document par lequel le maître de l'ouvrage accepte l'ouvrage d'une entreprise, avec ou sans réserves. Il fait courir les garanties des constructeurs et le délai de la retenue de garantie. Guide : La levée des réserves
- Projet urbain partenarial (PUP)
- Convention par laquelle un constructeur ou un aménageur finance tout ou partie des équipements publics rendus nécessaires par son opération (code de l'urbanisme, art. L332-11-3). Guide : La taxe d'aménagement
- Promesse de vente
- Avant-contrat d'achat du terrain : unilatérale, quand seul le vendeur s'engage et que l'acquéreur dispose d'une option, ou synallagmatique, quand les deux s'engagent. Elle porte les conditions suspensives, comme l'obtention d'un permis purgé. Guide : La charge foncière
- PSLA
- Prêt social location-accession : le ménage occupe d'abord le logement comme locataire, puis peut l'acheter à un prix fixé à l'avance. L'opération agréée peut bénéficier, sous conditions, de la TVA à 5,5 %. Guide : La TVA en promotion immobilière
Q
- QPV
- Quartier prioritaire de la politique de la ville. L'accession sociale dans ces quartiers et à leurs abords peut, sous conditions, bénéficier de la TVA à 5,5 %. Guide : La TVA à 5,5 % en zone ANRU
- Quasi-fonds propres
- Ressource qui, remboursée après la banque, se comporte pour elle comme des fonds propres : dette mezzanine, obligations subordonnées, financement participatif qui lui est subordonné. Pour le promoteur, c'est une dette, avec une échéance et un taux, qui ne dilue pas son capital. Guide : La dette mezzanine en promotion
R
- Réception des travaux
- Acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves, prononcé contradictoirement (code civil, art. 1792-6). Elle fait courir le parfait achèvement, la biennale et la décennale. Guide : La levée des réserves
- Redevance d'archéologie préventive (RAP)
- Prélèvement dû sur les travaux qui affectent le sous-sol, assis sur la même base que la taxe d'aménagement. Guide : La taxe d'aménagement
- Régime mère-fille
- Régime qui exonère chez la holding les dividendes de ses filiales soumises à l'IS, sauf une quote-part de frais et charges de 5 %, si elle détient au moins 5 % de leur capital et conserve les titres au moins deux ans (CGI, art. 145 et 216). Il ne concerne pas les SCCV, fiscalement transparentes. Guide : La holding du promoteur
- Règlement de copropriété
- Acte rédigé par le notaire, avec le promoteur, qui fixe la destination de l'immeuble, les parties privatives et communes, les règles d'administration et la répartition des charges (loi du 10 juillet 1965). En VEFA, il doit exister avant le premier acte de vente, avec l'état descriptif de division. Guide : Copropriété en VEFA : règlement et syndic
- Réserves
- Défauts ou non-conformités notés au procès-verbal de réception ou de livraison, que l'entreprise ou le vendeur doit reprendre. Guide : La levée des réserves
- Résultat à l'avancement
- Méthode qui constate la marge d'une opération au fil des exercices, à proportion de l'avancement technique et de l'avancement commercial, plutôt qu'en une fois à l'achèvement. Dans une SCCV, ce résultat est imposé chez les associés l'année de sa constatation, même sans distribution. Guide : Le résultat à l'avancement
- Retenue de garantie
- Part retenue sur les paiements d'un marché privé de travaux, au plus 5 %, pour garantir la levée des réserves de réception ; elle est consignée ou remplacée par une caution, et libérée un an après la réception sauf opposition motivée (loi n° 71-584 du 16 juillet 1971). Guide : La retenue de garantie
- Rétractation (délai de)
- Délai de dix jours dont dispose l'acquéreur non professionnel d'un logement à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le contrat (CCH, art. L271-1). Guide : Le contrat de réservation VEFA
- Révision des prix
- Ajustement de chaque situation de travaux à l'évolution d'un index Insee, le plus souvent le BT01, selon une formule qui garde une partie fixe : P = P0 × (a + b × I / I0), avec a + b = 1. Avec un prix révisable, le maître d'ouvrage porte la hausse sur toute la durée du chantier. Guide : La révision des prix BT01
S
- SCCV
- Société civile de construction-vente : forme courante pour porter une opération de promotion. Ses associés répondent des dettes sociales à proportion de leurs droits, après mise en demeure restée infructueuse de la société (CCH, art. L211-2). Guide : Le bilan promoteur
- Secteur d'information sur les sols (SIS)
- Terrain où l'État a connaissance d'une pollution justifiant des études et des mesures de gestion en cas de changement d'usage ; les SIS sont annexés au PLU. Pour y construire, le maître d'ouvrage doit en principe joindre au permis l'attestation d'un bureau d'études certifié (code de l'environnement, art. L556-1 et L556-2). Guide : La pollution des sols
- Secteur protégé
- Ensemble des ventes d'immeubles à construire à usage d'habitation, ou mixte professionnel et habitation, où l'acquéreur paie avant l'achèvement : contrat de réservation, échéancier plafonné et garantie d'achèvement y sont impératifs. Guide : L'échéancier VEFA
- Règle du PLU qui impose, dans les secteurs qu'il délimite, qu'un pourcentage de tout programme de logements soit affecté à des catégories qu'il définit, le plus souvent du logement locatif social (code de l'urbanisme, art. L151-15). Ces logements se vendent en bloc à un bailleur social, sous le prix du marché libre, ce qui pèse sur la charge foncière. Guide : La servitude de mixité sociale
- Situation de travaux
- Relevé mensuel de l'avancement d'une entreprise et du montant qu'elle facture, vérifié par le maître d'œuvre avant paiement. Guide : Le suivi de chantier
- Solde du prix
- Dernière fraction du prix en VEFA, 5 % dans l'échéancier légal, payable à la mise à disposition du logement et consignable en cas de contestation sur la conformité. Guide : L'échéancier VEFA
- Surface de plancher (SDP)
- Somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, mesurées au nu intérieur des façades, après certaines déductions (code de l'urbanisme, art. R111-22). C'est la surface du permis de construire. Guide : La charge foncière
- Surface habitable (SHAB)
- Surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures, sans les caves, garages, terrasses, balcons ni les parties de moins de 1,80 m de hauteur. C'est la surface vendue au m² en VEFA. Guide : L'étude de marché avec DVF
- Surface taxable
- Base de la taxe d'aménagement : surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur, au nu intérieur des façades, après déduction des vides et trémies. Elle retient les stationnements clos que la surface de plancher exclut. Guide : La taxe d'aménagement
- Syndic provisoire
- Syndic désigné par le règlement de copropriété ou par un autre accord des parties pour démarrer la copropriété : contrats d'entretien, compte bancaire, premières provisions, première assemblée. Il ne peut être maintenu que par une décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence de plusieurs contrats (loi du 10 juillet 1965, art. 17). Guide : Copropriété en VEFA : règlement et syndic
T
- Tantièmes
- Valeur relative de chaque lot de copropriété, calculée par le géomètre-expert. Ils répartissent les charges générales et comptent les voix en assemblée ; les charges des services collectifs et des équipements communs se répartissent, elles, selon leur utilité pour chaque lot. Guide : Copropriété en VEFA : règlement et syndic
- Taux de commercialisation
- Part du chiffre d'affaires d'un programme déjà réservée ou vendue. Suivie par la banque, elle conditionne la garantie financière d'achèvement et le crédit. Guide : La garantie financière d'achèvement
- Taxe d'aménagement
- Taxe due sur les constructions soumises à autorisation d'urbanisme : surface taxable × valeur forfaitaire × taux, part par part. Pour les demandes déposées depuis le 1er septembre 2022, elle est exigible après l'achèvement. Guide : La taxe d'aménagement
- Taxe de publicité foncière
- Impôt perçu sur une vente immobilière. Pour une vente d'immeuble neuf soumise à la TVA, comme une VEFA, elle est réduite au taux de 0,70 % (CGI, art. 1594 F quinquies A), d'où le chiffre de 0,715 % souvent cité une fois ajoutés les frais d'assiette et de recouvrement. Guide : Les frais de notaire dans le neuf
- Tous risques chantier (TRC)
- Assurance facultative qui couvre les dommages subis par l'ouvrage pendant les travaux : incendie, effondrement, vandalisme, intempéries selon le contrat. Guide : Les garanties de la construction
- Travaux modificatifs acquéreur (TMA)
- Modifications demandées par un acquéreur en VEFA, cloisons, équipements, finitions, chiffrées et facturées en plus du prix si le promoteur les accepte et si le chantier le permet encore. Guide : Le contrat de réservation VEFA
- TVA sur marge
- Régime où la TVA porte sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, pour la livraison d'un terrain à bâtir acquis sans droit à déduction (CGI, art. 268). La VEFA d'un logement neuf reste taxée sur le prix total. Guide : La TVA en promotion immobilière
V
- Valeur forfaitaire
- Valeur au m² fixée chaque année par arrêté, différente en Île-de-France et ailleurs, qui sert au calcul de la taxe d'aménagement. Elle se vérifie chaque année. Guide : La taxe d'aménagement
- VEFA
- Vente en l'état futur d'achèvement : le vendeur transfère immédiatement ses droits sur le sol, les ouvrages deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, et l'acquéreur paie à mesure de l'avancement des travaux (code civil, art. 1601-3). Guide : L'échéancier VEFA
- Vente à terme
- Autre forme de vente d'immeuble à construire : le transfert de propriété n'a lieu qu'à l'achèvement, constaté par acte authentique (code civil, art. 1601-2). Plus rare que la VEFA. Guide : L'échéancier VEFA
- Vente d'immeuble à rénover (VIR)
- Contrat obligatoire pour le vendeur d'un immeuble bâti à usage d'habitation, ou destiné à le devenir, qui s'engage à y réaliser des travaux et perçoit des sommes de l'acquéreur avant leur livraison (CCH, art. L262-1). Le prix de l'existant se paie à l'acte, celui des travaux par étapes ; les travaux assimilables à une reconstruction relèvent de la VEFA. Guide : La vente d'immeuble à rénover
- Vente en bloc
- Vente de plusieurs lots, voire d'un immeuble entier, à un même acquéreur, bailleur social ou investisseur, à un prix et selon un échéancier propres. Elle fausse les prix au m² tirés de DVF. Guide : L'étude de marché avec DVF
- Visite cloisons
- Visite du logement par l'acquéreur en VEFA quand les cloisons de distribution sont montées et les réseaux en attente, avant les finitions. Aucun texte ne l'impose ; elle sert à contrôler la conformité au plan de vente et aux travaux modificatifs acceptés, et se conclut par un compte rendu signé. Guide : La visite cloisons en VEFA
- VRD
- Voirie et réseaux divers : voies, parkings extérieurs et raccordements aux réseaux d'eau, d'assainissement, d'électricité et de télécommunications. Guide : Le bilan promoteur
Z
- Zone de présomption de prescription archéologique (ZPPA)
- Zone délimitée par arrêté du préfet de région, souvent avec des seuils de surface propres, où le dossier de permis est transmis au service régional de l'archéologie, qui peut prescrire un diagnostic. Elle figure en général dans les annexes du PLU ou se demande à la DRAC. Guide : L'archéologie préventive
Le voir sur une vraie opération
CAP IMMO est le logiciel pour promoteur immobilier qui relie le bilan, les ventes VEFA, les appels de fonds, la trésorerie et le chantier. Sa démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription : quatre programmes fictifs, un par phase, avec leurs bilans, leurs ventes et leurs chantiers.