Livraison à soi-même (LASM) : ce qu'il en reste en promotion immobilière

La livraison à soi-même : le principe

La TVA frappe des opérations entre deux personnes : une vente, une prestation. Une entreprise qui construit un immeuble pour s'en servir elle-même n'achète rien à personne, du moins pas l'immeuble en entier. Sans règle particulière, elle déduirait la TVA de ses travaux et la valeur de l'immeuble échapperait à l'impôt.

La livraison à soi-même corrige cela par une fiction : l'entreprise est réputée se livrer l'immeuble à elle-même à son achèvement. Elle déclare une TVA sur le prix de revient total de l'immeuble, terrain compris, puis la déduit si l'immeuble sert à une activité taxée. L'opération est neutre pour une entreprise qui récupère toute sa TVA ; elle coûte à celle qui ne la récupère pas.

Ce qu'a changé la réforme de 2010

Jusqu'en 2010, la construction d'un immeuble par une entreprise pour son propre usage donnait en principe lieu à une livraison à soi-même. La réforme de la TVA immobilière, issue de la loi de finances rectificative du 9 mars 2010, a supprimé ce cas général. La TVA immobilière repose depuis sur la notion d'immeuble neuf : sa vente par un assujetti, dans les cinq ans de son achèvement, est taxée (CGI, article 257).

Pour le promoteur qui construit pour vendre, cela ne change rien de concret : la TVA est collectée sur chaque vente, en VEFA ou après achèvement, sur le prix total, et la TVA des travaux se déduit. Il n'y a pas de livraison à soi-même à déclarer. Le cadre général est rappelé dans le guide de la TVA en promotion immobilière.

Un modèle de bilan ou de trésorerie qui prévoit encore une ligne « LASM » pour une opération de vente classique date d'avant 2010, ou recopie un modèle qui en date.

Les cas où la LASM subsiste

Le logement locatif social

C'est le cas principal. La location d'un logement social est exonérée de TVA : un bailleur social qui construit pour louer ne pourrait donc pas déduire la TVA de ses travaux. La loi lui permet de se livrer l'immeuble à lui-même à un taux réduit, 5,5 % ou 10 % selon le financement et la catégorie de logement (CGI, article 278 sexies), et de déduire en contrepartie la TVA à 20 % payée sur les travaux. Le coût fiscal de la construction tombe alors au taux réduit. Les mêmes règles visent, sous conditions, certains travaux sur des logements sociaux existants et certains établissements d'hébergement.

La location-accession (PSLA)

Les opérations de location-accession agréées, sous le régime du prêt social location-accession, passent elles aussi par une livraison à soi-même au taux réduit lorsque l'opérateur construit puis loue avant de vendre. Ce régime suppose un agrément, des plafonds de ressources et de prix, et un formalisme propre ; il ne s'improvise pas sur une opération lancée en vente libre.

D'autres régimes particuliers

D'autres taux réduits de la TVA immobilière, par exemple pour le logement intermédiaire ou pour certains établissements d'hébergement, connaissent des mécanismes voisins, selon que l'investisseur achète l'immeuble ou le construit lui-même. Nous ne les détaillons pas : leurs conditions ont souvent changé, et un résumé court y serait inexact.

Ce que voit un promoteur privé

Dans la plupart des cas, le promoteur indépendant rencontre ces régimes de l'autre côté de la table. Il ne fait pas de livraison à soi-même : il vend.

• Vente en bloc à un bailleur social. Les logements sociaux d'un programme, imposés par une servitude de mixité sociale ou négociés, sont vendus en VEFA au bailleur, au taux réduit applicable à cette vente (CGI, article 278 sexies). C'est la vente qui porte le taux réduit, pas une livraison à soi-même. Le déroulement contractuel est décrit dans le guide de la vente en bloc en VEFA.
• Vente à taux réduit en zone de rénovation urbaine. Les logements vendus à des accédants sous conditions, à proximité des quartiers en renouvellement urbain, relèvent d'un autre taux réduit : voir le guide de la TVA à 5,5 % en zone ANRU.
• Opération en PSLA. C'est le seul cas courant où le promoteur peut être lui-même concerné, s'il obtient l'agrément et porte la location-accession.

Dans les trois cas, le prix de vente au bailleur ou à l'accédant s'entend à un taux réduit, ce qui change le chiffre d'affaires TTC et le compte de TVA de l'opération, mais pas la logique de la vente.

Le cas des invendus mis en location

C'est la situation où la question revient le plus souvent : quelques lots ne se vendent pas, et l'associé propose de les garder et de les louer. Depuis 2010, ce changement d'affectation ne déclenche plus, en principe, une livraison à soi-même. Il pose deux autres questions :

• la régularisation des déductions : la société a déduit la TVA des travaux parce qu'elle construisait pour vendre, opération taxée ; si elle loue des logements nus, activité en principe exonérée, une partie de cette TVA peut devoir être reversée, selon des règles de régularisation étalées dans le temps ;
• la vente ultérieure : si le lot est vendu dans les cinq ans de l'achèvement, la vente reste en principe soumise à la TVA comme vente d'immeuble neuf, ce qui peut rouvrir le droit à déduction.

La forme de la société compte aussi : une SCCV est faite pour construire et vendre, et la location durable de lots s'accorde mal avec son objet et sa fiscalité. La décision se prend avec l'expert-comptable, chiffres à l'appui, et se traduit dans la comptabilité de la SCCV.

Un exemple chiffré : la logique du taux réduit

Exemple fictif et simplifié, pour montrer la mécanique et non pour servir de modèle : un bailleur social construit en maîtrise d'ouvrage directe un immeuble de logements locatifs sociaux. Le terrain, acheté à un particulier, coûte 400 000 € sans TVA ; les travaux 2 000 000 € HT ; les honoraires 200 000 € HT. On retient un taux réduit de 10 % pour la livraison à soi-même.

Sans livraison à soi-même, le bailleur, dont la location est exonérée, supporterait les 440 000 € de TVA. Avec elle, la charge fiscale nette tombe à 260 000 €, soit 10 % du prix de revient. Le gain se paie en trésorerie : la TVA à 20 % est avancée pendant tout le chantier, et le crédit se récupère après l'achèvement.

Les erreurs fréquentes

• Prévoir une LASM sur une opération de vente classique. Ce n'est plus le cas depuis 2010 ; la TVA est collectée sur les ventes.
• Croire que le terrain acheté sans TVA permet une TVA sur la marge à la vente des logements. La VEFA de logements neufs est taxée sur le prix total ; la TVA sur marge concerne la revente de terrains.
• Appliquer un taux réduit sans vérifier qui y a droit. Le taux de la vente au bailleur dépend de la catégorie de logement et des conventions, pas du souhait des parties.
• Garder des invendus en location sans chiffrer la régularisation. Le loyer peut coûter plus cher en TVA qu'une baisse de prix.

Le vocabulaire de la TVA immobilière, de l'immeuble neuf au fait générateur, est repris dans le glossaire de la promotion immobilière.

La TVA dans CAP IMMO

CAP IMMO tient pour chaque opération un plan de trésorerie avec un compte de TVA : collectée sur les ventes, déductible sur les dépenses, reversée, et crédit reporté. Un lot vendu à un bailleur social peut porter un taux réduit, et le compte en tient compte. La livraison à soi-même n'est pas calculée par le logiciel : c'est un cas spécifique qui se traite avec l'expert-comptable. Le prix de revient et la trésorerie de l'opération s'y lisent mois par mois. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.