Taxe foncière du promoteur : terrain, chantier, exonération de deux ans et invendus

Qui paie la taxe foncière : la règle du 1er janvier

Les impôts locaux s'établissent d'après la situation au 1er janvier de l'année d'imposition (CGI, article 1415). La taxe foncière de l'année est donc due en totalité par celui qui est propriétaire à cette date, même s'il vend le bien en février. L'administration n'entre pas dans les ventes intervenues en cours d'année : elle adresse l'avis au propriétaire du 1er janvier, et c'est à lui qu'elle le réclame.

Deux taxes se succèdent sur une opération :

• la taxe foncière sur les propriétés non bâties, sur le terrain, tant qu'aucune construction achevée n'y figure ;
• la taxe foncière sur les propriétés bâties, sur les locaux, à partir de l'année qui suit leur achèvement, sous réserve des exonérations.

Pour le promoteur, les deux périodes sensibles sont donc le portage du terrain pendant les études et le chantier, et la détention des lots achevés qui restent à vendre.

Le terrain à bâtir avant et pendant le chantier

De l'acte d'acquisition à l'achèvement, la société de programme possède un terrain. Si elle en est propriétaire au 1er janvier, elle reçoit l'avis de taxe foncière sur le non bâti. Le montant dépend de la valeur locative cadastrale de la parcelle et des taux votés localement : sur un terrain urbain, il reste en général modeste au regard du bilan, mais il se répète chaque année de portage.

Deux points méritent une vérification :

• certaines communes appliquent une majoration de la valeur locative des terrains constructibles, pour inciter à construire ; dans certaines zones tendues elle s'applique de plein droit. Son existence et son montant se vérifient auprès de la commune ou du service des impôts fonciers ;
• en VEFA, l'acquéreur devient propriétaire du sol dès la vente, et des constructions au fur et à mesure de leur exécution (code civil, article 1601-3). Mais l'avis du terrain continue souvent d'arriver au nom de la société tant que la division et les mutations ne sont pas enregistrées au cadastre. Il se règle, puis se répartit selon les actes.

Un bâtiment en cours de construction au 1er janvier n'est pas encore imposé comme propriété bâtie : il ne le sera qu'à partir de l'année qui suit son achèvement.

L'exonération temporaire des constructions nouvelles

Les constructions nouvelles sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement (CGI, article 1383). Un immeuble achevé en novembre de l'année N est ainsi exonéré pour N+1 et N+2, et imposé à partir de N+3.

Une exonération que la commune peut réduire

Pour les locaux d'habitation, la commune peut, par délibération, limiter cette exonération à un pourcentage de la base imposable, sans descendre sous 40 %. Une commune qui a délibéré à 40 % fait donc payer, dès la première année, 60 % de la taxe normalement due. Le régime a changé avec la suppression de la taxe d'habitation et le transfert de la part départementale aux communes : les délibérations en vigueur se demandent à la mairie ou au service des impôts fonciers, commune par commune.

Une exonération qui se déclare

L'exonération n'est pas automatique. Les constructions nouvelles doivent être déclarées dans les quatre-vingt-dix jours de leur achèvement (CGI, article 1406), aujourd'hui en ligne, depuis l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. Une déclaration tardive fait perdre tout ou partie de l'exonération. Pour un programme, ce sont autant de déclarations que de locaux, à préparer avec la DAACT et la liste des lots.

Les lots achevés et invendus

Un lot achevé et non vendu au 1er janvier appartient à la société de programme : c'est elle qui reçoit la taxe foncière. Dans les deux premières années, l'exonération en efface tout ou partie ; au-delà, l'invendu paie la taxe pleine, comme n'importe quel propriétaire.

Le coût direct reste limité, mais il s'ajoute aux autres frais d'un lot qui ne part pas : charges de copropriété à la charge du propriétaire, assurance, frais financiers si le crédit n'est pas soldé. Un invendu de plus de deux ans pose surtout une question de prix, que la grille de prix du programme aurait dû poser plus tôt.

Le prorata à l'acte : vendeur et acquéreur

Puisque l'administration réclame toute l'année au propriétaire du 1er janvier, les parties s'arrangent entre elles. L'usage est de prévoir dans l'acte que l'acquéreur rembourse au vendeur la part de taxe correspondant à la période qui suit son entrée en jouissance. Ce n'est pas une règle fiscale, c'est une clause contractuelle ; elle se vérifie donc dans chaque acte.

• À l'achat du terrain, la société rembourse en général au vendeur le prorata de la taxe de l'année, depuis la date de l'acte. La promesse de vente le prévoit.
• À la vente d'un lot achevé, l'acquéreur rembourse le prorata à la société à compter de la livraison, selon la clause de l'acte.
• En VEFA, les actes prévoient en général que l'acquéreur supporte les impôts du bien à compter de sa mise à disposition. Une livraison en retard décale d'autant ce transfert.

Un exemple chiffré

Exemple fictif : une opération de douze logements. Le terrain est acheté le 1er avril de l'année N ; sa taxe foncière annuelle est de 2 400 €. L'immeuble est achevé en novembre N+2. Trois lots restent invendus au 1er janvier N+3, un seul au 1er janvier N+4. La taxe sur les propriétés bâties d'un lot serait de 1 100 € par an sans exonération, et la commune a limité l'exonération à 40 % de la base. Pour simplifier, on suppose que l'avis du terrain reste au nom de la société pendant le chantier, sans répartition avec les acquéreurs en VEFA.

Sans délibération de la commune, l'exonération serait totale en N+3 et N+4, et le total tomberait à 6 600 €. Les remboursements au prorata reçus des acquéreurs des lots vendus en cours d'année viendraient en déduction. Sur un bilan de plusieurs millions, l'enjeu est faible ; il ne l'est plus si le chantier s'arrête un an ou si les invendus restent quatre ans.

La taxe foncière dans le bilan et la trésorerie

La taxe foncière est une charge du prix de revient, au même titre que l'assurance ou les frais de gestion. Elle n'est pas soumise à la TVA. Trois réflexes :

1. L'inscrire par année dans le bilan promoteur : terrain pendant la durée prévue de portage, puis une hypothèse d'invendus.
2. La placer au bon mois dans le plan de trésorerie : les avis de taxe foncière sont payables à l'automne, au moment où l'opération peut être au plus bas.
3. Ne pas la confondre avec la taxe d'aménagement, payée une fois sur la surface construite et détaillée dans le guide de la taxe d'aménagement.

La taxe foncière dans CAP IMMO

CAP IMMO tient le bilan hors taxes et le plan de trésorerie de chaque opération : la taxe foncière y entre comme une dépense datée, au mois où elle se paie, à côté du terrain, des travaux et des frais financiers. Le suivi des ventes indique, lot par lot, ce qui reste invendu et depuis quand, ce qui permet d'estimer la taxe de l'année suivante. Le calcul de la taxe elle-même, et des exonérations, reste à faire avec le service des impôts. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.