Calcul frais financiers du crédit promoteur : intérêts, commissions et retard

Ce que l'outil calcule

La méthode est celle du guide du crédit promoteur : les intérêts se paient sur l'encours réellement tiré, mois après mois, et non sur le montant autorisé pendant toute la durée du crédit. L'outil déroule un calendrier mensuel simple :

1. Les tirages : le crédit est tiré à parts égales, au début de chaque mois, pendant la durée de tirage que vous saisissez. Une ouverture de crédit ne se renouvelle pas : une somme remboursée ne peut pas être tirée de nouveau.
2. Les intérêts intercalaires : chaque mois, encours tiré × taux annuel ÷ 12. Ce sont les intérêts qui courent pendant le chantier, avant que les ventes remboursent le crédit.
3. Le remboursement : à la fin de chaque mois, à parts égales à partir du mois choisi jusqu'à l'échéance, pour représenter les appels de fonds des acquéreurs, ou en une seule fois à l'échéance.
4. La commission d'engagement : chaque mois, part non tirée du crédit × taux annuel de la commission ÷ 12. Elle diminue à mesure que le crédit est tiré.
5. Les frais de dossier : un pourcentage du montant autorisé, payé une fois.

Le coût total est la somme des trois postes ; il est rapporté au chiffre d'affaires HT de l'opération, comme le fait la ligne « frais financiers » d'un bilan promoteur.

L'exemple prérempli

Exemple fictif, proche de celui du guide : un crédit de 1 500 000 € sur dix-huit mois à 5 % l'an, pour une opération de 5 000 000 € de chiffre d'affaires HT. Le crédit est tiré en neuf mois, soit 166 667 € chaque mois, puis remboursé à parts égales du dixième au dix-huitième mois par les appels de fonds.

• Intérêts intercalaires : 62 500 €. L'encours monte à 1 500 000 € au neuvième mois, y reste un mois, puis redescend.
• Commission d'engagement de 0,5 % par an sur la part non tirée : 2 500 €.
• Frais de dossier de 0,3 % de 1 500 000 € : 4 500 €.
• Coût total : 69 500 €, soit 1,39 % du chiffre d'affaires HT.
• Sur le montant autorisé pendant dix-huit mois, les intérêts auraient été de 1 500 000 × 5 % × 1,5 = 112 500 €, soit 50 000 € de trop : l'erreur que le guide signale.

Le guide trouve 61 250 € d'intérêts avec un calcul trimestriel simplifié sur un profil d'encours différent : les deux ordres de grandeur concordent, l'écart vient du calendrier, d'où l'intérêt de saisir le vôtre.

L'effet d'un retard de trois ou six mois

Un chantier qui glisse ou des ventes qui tardent retardent les appels de fonds : le crédit reste tiré plus longtemps, et l'échéance doit être repoussée. L'outil décale de trois puis de six mois le début des remboursements et l'échéance, sans toucher aux tirages, et chiffre le surcoût en intérêts. Dans l'exemple, trois mois de retard ajoutent 18 750 € et six mois 37 500 € : chaque mois de retard coûte 6 250 €, soit un douzième de 5 % de l'encours maximal de 1 500 000 €.

C'est une borne basse : l'outil ne compte ni les frais de prorogation, que l'offre peut prévoir à l'avance, ni la prolongation de la garantie financière d'achèvement, ni l'effet d'un retard sur les ventes. Négocier le coût d'une prorogation dans l'offre, plutôt qu'au moment du retard, fait partie de ce qui se discute avec la banque ; voir aussi le point bas de trésorerie, qui date le moment où l'encours est maximal.

Ce que l'outil ne fait pas

• Il ne reproduit pas votre offre. Les banques calculent les intérêts au jour près, souvent sur une année de 360 jours, et débitent par mois ou par trimestre. L'outil retient un douzième du taux par mois.
• Il ne compte pas la garantie financière d'achèvement. Sa commission, de l'ordre de 0,4 à 2 % du chiffre d'affaires TTC selon des sources spécialisées citées par le guide, s'ajoute aux frais du crédit : voir le coût de la GFA.
• Il ne fait pas varier le taux. Un taux variable bouge avec l'index : testez une hausse en relevant le taux, comme le propose le guide sur la hausse des taux.
• Il ne remplace pas le plan de trésorerie. Les tirages réels suivent les situations de travaux et les dates d'appels de fonds : la trésorerie du promoteur en donne le calendrier.