Échéancier VEFA : comment s'échelonnent les paiements de l'acquéreur

L'échéancier VEFA en deux phrases

L'échéancier VEFA est le calendrier des paiements d'un logement acheté sur plan : l'acquéreur paie le prix par fractions, à mesure que le chantier atteint des étapes définies dans l'acte de vente. Pour les logements, le code de la construction et de l'habitation plafonne le total versé à 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble, le solde étant dû à la remise des clés (article R261-14).

L'échéancier figure dans l'acte authentique rédigé par le notaire. Il dit quelles étapes déclenchent un paiement et quel pourcentage cumulé est alors exigible. Ce qui le met en mouvement, ce sont les appels de fonds du promoteur, chacun accompagné d'une attestation d'avancement : cette mécanique, vue du côté du vendeur, est détaillée dans le guide des appels de fonds VEFA. Ici, on suit le calendrier tel que le vit l'acquéreur.

Les plafonds de l'article R261-14

Ce sont des plafonds cumulés, pas un calendrier imposé. Le contrat peut prévoir davantage d'étapes, comme le plancher haut du rez-de-chaussée, la mise hors d'air (menuiseries extérieures posées) ou les cloisons, à condition de ne jamais dépasser ces totaux au moment où chaque étape est atteinte. Un échéancier à 40 % aux fondations est irrégulier ; un échéancier à 30 % aux fondations et 35 % au plancher du premier étage est permis.

La mise hors d'eau correspond en pratique à la charpente et à la couverture posées, ou à la dernière dalle étanchée pour un toit-terrasse ; l'achèvement s'entend au sens de l'article R261-1 du même code : les ouvrages et équipements indispensables à l'utilisation de l'immeuble sont exécutés. Le contrat décrit chaque étape ; le maître d'œuvre atteste qu'elle est atteinte.

Secteur protégé et secteur libre

Ces plafonds valent dans le secteur protégé : la vente d'un immeuble à usage d'habitation, ou à usage mixte professionnel et habitation, lorsque l'acquéreur paie avant l'achèvement (CCH, articles L261-10 et suivants). Les règles y sont d'ordre public : un acquéreur, même professionnel, ne peut pas accepter un échéancier plus rapide.

Pour des bureaux, des commerces ou des locaux d'activité, on est dans le secteur libre : la VEFA reste régie par le code civil, et le calendrier se négocie entre les parties. Un investisseur qui achète un plateau de bureaux peut donc accepter un échéancier différent. Dans un programme mixte, chaque lot suit le régime de sa destination : le local commercial en pied d'immeuble n'a pas le même échéancier que les logements au-dessus. Pour une vente en bloc de logements à un bailleur, les plafonds restent ceux du secteur protégé, puisque l'immeuble est à usage d'habitation.

Ce que l'acquéreur paie, étape par étape

À la réservation : le dépôt de garantie

Le contrat de réservation peut prévoir un dépôt de garantie d'au plus 5 % du prix prévisionnel si l'acte doit être signé dans l'année, 2 % s'il doit l'être dans les deux ans, et aucun au-delà (CCH, article R261-28). Le dépôt est versé sur un compte spécial à son nom, bloqué jusqu'à la vente : le promoteur ne le touche pas. Le détail figure dans les guides du dépôt de garantie VEFA et du contrat de réservation.

À la signature de l'acte : le rattrapage

L'acte se signe souvent plusieurs mois après la réservation, parfois quand le chantier est bien avancé. L'acquéreur doit alors, le jour de la signature, toutes les étapes déjà atteintes et attestées : c'est le rattrapage. Le dépôt de garantie s'impute sur cette somme. Il paie aussi, à part, les frais de notaire, réduits dans le neuf, de l'ordre de 2 à 3 % du prix selon les cas.

Plus l'acte est tardif, plus le rattrapage est lourd. Un acquéreur qui signe à la mise hors d'eau paie d'un coup jusqu'à 70 % du prix : son plan de financement doit le prévoir, et sa banque doit être prête à débloquer une grosse première tranche.

Pendant le chantier : un appel par étape

À chaque nouvelle étape, l'acquéreur reçoit un appel de fonds, avec l'attestation d'avancement du maître d'œuvre. Il le transmet à sa banque, qui débloque la tranche correspondante de son prêt, ou il paie sur ses fonds propres. Le délai de paiement est celui que fixe l'acte, souvent quinze jours à un mois. Un appel resté impayé ouvre une procédure encadrée, décrite dans le guide de l'impayé d'appel de fonds VEFA.

À la livraison : le solde

Le solde, au moins 5 % dans l'échéancier légal, est payable lors de la mise du logement à la disposition de l'acquéreur, c'est-à-dire à la remise des clés. C'est le seul paiement que l'acquéreur peut retenir, en le consignant, s'il conteste la conformité du logement (voir plus bas).

Exemple chiffré : un T3 de bout en bout

Exemple fictif. Un T3 de 64 m² vendu 285 000 € TTC. Réservation en mars 2026 avec un dépôt de 5 %, soit 14 250 €, l'acte étant prévu dans l'année. L'acte est signé le 1er juin 2026 : les fondations et le plancher haut du rez-de-chaussée sont déjà attestés. Le chantier est prévu pour une livraison le 1er juillet 2027.

À l'acte, l'acquéreur doit les deux premières étapes, soit 128 250 €. Il a déjà versé 14 250 € en dépôt : il reste 114 000 € à payer le jour de la signature, en plus des frais de notaire, estimés ici à 7 000 €.

Côté financement, l'acquéreur dispose de 45 000 € d'apport. Il en a mis 14 250 € dans le dépôt et 7 000 € dans les frais de notaire ; les 23 750 € restants s'ajoutent au prêt à l'acte. Son prêt est donc de 285 000 − 14 250 − 23 750 = 247 000 €, débloqué en cinq fois :

Le calculateur d'échéancier VEFA refait la première partie de ce calcul pour n'importe quel prix et n'importe quelle date d'acte.

Si l'acte est signé avant les fondations, ou si le chantier glisse

Quand l'acte est signé avant qu'aucune étape ne soit atteinte, il n'y a pas de rattrapage : l'acquéreur ne doit à la signature que ce que l'échéancier prévoit à ce stade, souvent rien ou une fraction modeste, et le dépôt de garantie s'impute sur le premier paiement. Certains échéanciers prévoient un premier appel à la signature ou à l'ouverture du chantier, en restant sous les 35 % cumulés à l'achèvement des fondations ; c'est au notaire de valider ce découpage.

Les appels suivent l'avancement réel, pas le planning prévisionnel : tant qu'une étape n'est pas atteinte et attestée, l'appel correspondant ne peut pas être émis. Un retard de chantier décale donc les paiements de l'acquéreur, et les encaissements du promoteur, sans rien changer aux montants.

Ce que l'acquéreur peut demander dès la réservation

• la date probable de l'acte, et l'estimation du rattrapage à cette date ;
• le planning prévisionnel des étapes de l'échéancier, mois par mois ;
• le montant de chaque appel en euros, pas seulement en pourcentage ;
• le compte sur lequel les appels seront payés, et le délai de paiement prévu à l'acte.

Ces quatre informations suffisent à sa banque pour monter un plan de déblocage réaliste. Un promoteur qui les donne d'emblée évite des actes repoussés faute de financement prêt.

Le prêt de l'acquéreur et les intérêts intercalaires

Pendant le chantier, la banque ne verse que ce qui est appelé. L'emprunteur paie chaque mois les intérêts intercalaires sur les sommes déjà débloquées, plus l'assurance, sans rembourser de capital. L'amortissement commence en général après le dernier déblocage, ou à une date butoir fixée par l'offre de prêt.

Dans l'exemple, à un taux fictif de 3,5 %, les intérêts intercalaires montent de 263 € à 679 € par mois et totalisent environ 6 000 € sur les treize mois du chantier, hors assurance : 4 mois à 263 €, 2 mois à 471 €, 6 mois à 554 € et 1 mois à 679 €. Si l'achèvement glisse de trois mois, l'acquéreur paie trois mois de plus à 554 €, soit environ 1 660 €, souvent en plus d'un loyer. C'est pourquoi un retard de chantier pèse sur l'acquéreur bien avant la date de livraison promise ; le guide du retard de livraison VEFA en traite les suites.

Certaines banques proposent un différé total, où les intérêts intercalaires s'ajoutent au capital au lieu d'être payés chaque mois. La mensualité de chantier disparaît, mais le coût total augmente. C'est un choix de l'acquéreur avec son banquier, que le promoteur n'a pas à faire à sa place.

À la livraison : le solde et sa consignation

L'article R261-14 permet de consigner le solde en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat : l'acquéreur ne le verse pas au vendeur, mais le dépose, en pratique entre les mains du notaire ou d'un séquestre convenu, jusqu'à ce que le désaccord soit réglé. Dans l'exemple, ce sont les 14 250 € de la remise des clés.

La consignation suppose une contestation réelle, portée par écrit, en général dans les réserves du procès-verbal de livraison. Elle ne permet pas de retenir plus que le solde, ni de suspendre un appel antérieur. Elle se lève quand les réserves contestées sont levées : voir le guide de la levée des réserves. Pour le promoteur, ces 5 % consignés sur plusieurs lots finissent par compter dans la trésorerie de fin d'opération.

Les erreurs courantes

• Sous-estimer le rattrapage : l'acquéreur qui réserve tôt et signe tard découvre qu'il doit 45 % ou 70 % du prix le jour de l'acte. La date probable de signature se dit dès la réservation.
• Oublier d'imputer le dépôt : il vient en déduction de la somme due à l'acte, pas en plus.
• Appeler une étape non attestée : sans attestation du maître d'œuvre, la banque de l'acquéreur ne débloque pas, et l'appel n'est pas exigible.
• Un échéancier qui dépasse un plafond à une étape intermédiaire, par exemple 72 % à la mise hors d'eau parce qu'une étape antérieure a été trop chargée.
• Confondre secteur libre et secteur protégé dans un programme mixte, et appliquer aux logements l'échéancier négocié pour le commerce.
• Payer sur le mauvais compte : l'acte désigne le compte qui reçoit les appels, souvent celui de l'opération ouvert chez le garant de la garantie financière d'achèvement.

Ce que vérifient le notaire, la banque et le maître d'œuvre