Appels de fonds VEFA : plafonds légaux, calendrier et exemples chiffrés

Le principe : payer au rythme du chantier

Dans une VEFA, l'acquéreur devient propriétaire du sol à la signature de l'acte, puis des constructions au fur et à mesure de leur exécution (code civil, article 1601-3). En contrepartie, il paie par étapes, à mesure que le chantier avance. Ces paiements sont les appels de fonds. Ils financent une large part de l'opération : leur calendrier pèse directement sur la trésorerie du promoteur et sur le remboursement du crédit.

Trois pages du site traitent du sujet sous des angles différents : celle-ci pose les règles et les montants ; l'échéancier VEFA le décrit du côté de l'acquéreur ; la gestion des appels de fonds détaille l'organisation du promoteur, de l'émission au pointage.

Quel pourcentage pour les appels de fonds VEFA ? L'article R261-14

Pour les logements, le code de la construction et de l'habitation fixe les montants cumulés qu'on ne peut pas dépasser à chaque étape. Ce sont des plafonds, pas un calendrier imposé : le contrat peut prévoir plus d'étapes, à condition de rester dessous.

Le calculateur d'échéancier VEFA vérifie qu'un échéancier respecte ces plafonds et le chiffre pour un lot.

Ce que recouvrent les étapes

• Achèvement des fondations : l'acte le définit, souvent par référence à la fin des fondations et parfois du plancher bas. Les sommes versées avant cette étape, à la signature par exemple, restent comprises dans le plafond de 35 %.
• Mise hors d'eau : en pratique, le gros œuvre achevé et la toiture posée, de sorte que l'eau de pluie n'entre plus par le haut. Elle ne suppose pas la pose des menuiseries extérieures, qui marque la mise hors d'air.
• Achèvement de l'immeuble : l'article R261-1 du même code le définit comme l'exécution des ouvrages et l'installation des équipements indispensables à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination. Les défauts de conformité non substantiels et les malfaçons qui ne rendent pas l'ouvrage impropre à son utilisation ne l'empêchent pas.

Secteur protégé et secteur libre

Ces plafonds ne s'appliquent pas à toutes les VEFA. L'article L261-10 du code de la construction et de l'habitation soumet au secteur protégé les ventes d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation, ou à usage mixte professionnel et d'habitation, lorsque l'acquéreur paie avant l'achèvement. Ce régime est d'ordre public : le contrat ne peut pas l'écarter.

Dans un programme mixte, le commerce en pied d'immeuble peut donc suivre un échéancier différent des logements. Les cas limites, résidences gérées ou locaux à usage incertain, se qualifient avec le notaire avant la signature.

L'attestation d'avancement : ce qui déclenche l'appel

Un appel de fonds ne part pas d'une date du planning, mais d'un constat. En pratique, l'acte de vente prévoit que chaque étape est justifiée par une attestation établie par le maître d'œuvre, en général l'architecte de l'opération. Elle désigne le bâtiment, l'étape telle que l'acte la nomme, et la date à laquelle elle a été atteinte.

Cette pièce sert trois fois. Elle justifie l'appel auprès de l'acquéreur. Sa banque la demande avant de débloquer le prêt immobilier, et c'est souvent elle qui paie directement. Enfin, elle date l'étape pour tout le programme. Sur une opération en plusieurs bâtiments, chaque acquéreur n'est appelable qu'à l'avancement de son propre bâtiment : une attestation globale ne suffit pas quand les chantiers sont décalés. Le lien entre réunions de chantier et jalons est détaillé dans le guide du suivi de chantier.

Le calendrier type d'un programme

Pour un petit collectif de vingt à trente logements, les étapes s'enchaînent à peu près ainsi. Les durées sont des ordres de grandeur, qui varient avec le sol, la saison et le mode constructif.

Les paiements arrivent donc par paliers, avec un long creux entre la mise hors d'eau et l'achèvement, alors que les situations de travaux, elles, tombent chaque mois. C'est dans ce creux que se loge souvent le point bas de trésorerie, financé par le crédit promoteur.

Exemple d'appel de fonds VEFA chiffré : un lot

Exemple fictif : un T3 vendu 260 000 € TTC. L'acquéreur a versé à la réservation un dépôt de garantie de 5 %, soit 13 000 €. L'acte est signé alors que les fondations sont achevées, avant le plancher haut du rez-de-chaussée, avec l'échéancier contractuel du tableau précédent.

Avec le dépôt de garantie, le total fait bien 260 000 €. Le contrôle à faire à chaque ligne : le cumul payé ne dépasse jamais le plafond de l'étape légale atteinte. Un appel de 70 % émis au plancher du rez-de-chaussée serait irrégulier, même si le planning annonce la mise hors d'eau pour le mois suivant.

Exemple chiffré : un programme, avec une vente en bloc

Exemple fictif : vingt logements pour 5 060 000 € TTC. Quatorze sont vendus au détail, dont douze actés pour 3 360 000 € et deux seulement réservés pour 560 000 € ; six sont vendus en bloc à un bailleur social pour 1 140 000 €, avec un échéancier négocié : 30 % aux fondations, 50 % à la mise hors d'eau, 90 % à l'achèvement, 100 % à la livraison. L'architecte atteste la mise hors d'eau.

Deux pièges apparaissent. Appliquer au bloc la grille du détail ferait appeler 40 % de 1 140 000 €, soit 456 000 €, le double de ce que prévoit le contrat. Et les deux lots réservés ne paient rien maintenant : leur dépôt de garantie, 28 000 € à 5 %, reste bloqué sur un compte spécial. À l'acte, ils devront d'un coup 70 % de 560 000 €, soit 392 000 €, dont 364 000 € à verser après imputation du dépôt. Après cet appel, l'opération a encaissé ou appelé 2 922 000 €, environ 58 % de son chiffre d'affaires TTC.

Les appels de fonds en vente en bloc

Une vente en bloc en VEFA a son propre échéancier, négocié avec l'acheteur et écrit dans l'acte. Bailleurs sociaux et investisseurs obtiennent souvent un calendrier plus lent que celui du détail, avec un solde plus important à l'achèvement ou à la livraison. Quand le bloc porte sur des logements, la vente reste dans le secteur protégé : cet échéancier négocié doit rester sous les plafonds de l'article R261-14.

Pour le promoteur, la conséquence est pratique : un bloc ne se gère pas comme vingt lots au détail. Ses appels se calculent sur son propre échéancier, à chaque étape, et le plan de trésorerie doit le refléter. Un bloc signé tôt améliore la pré-commercialisation, mais peut encaisser moins vite qu'un lot au détail.

Avant l'acte : le dépôt de garantie

Au contrat de réservation, l'acquéreur peut verser un dépôt de garantie, placé sur un compte spécial à son nom. Il est plafonné à 5 % du prix si la vente doit être signée dans l'année, à 2 % si elle doit l'être dans les deux ans, et il n'est pas autorisé au-delà. L'acquéreur dispose aussi d'un délai de rétractation de dix jours après la notification du contrat. Cet argent n'est pas disponible pour l'opération avant l'acte, où il s'impute sur le premier paiement. Voir le guide du dépôt de garantie VEFA.

Le solde et sa consignation

Le solde, 5 % du prix dans l'échéancier légal, est payable à la mise du logement à la disposition de l'acquéreur. L'article R261-14 permet de le consigner en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat : l'acquéreur ne le verse pas au vendeur, mais le dépose en attendant que le désaccord soit réglé. En pratique, la consignation accompagne des réserves de conformité portées au procès-verbal de livraison, et se lève avec elles : voir la levée des réserves.

Retard de paiement : intérêts et clause résolutoire

L'acte peut prévoir des pénalités en cas de retard de paiement. En secteur protégé, l'article R261-14 les plafonne à 1 % par mois des sommes exigibles ; le taux prévu à l'acte est souvent plus bas. Dans l'exemple du lot, un appel de mise hors d'eau de 65 000 € réglé avec 45 jours de retard coûterait au plus 65 000 × 1 % × 45 / 30 = 975 €. La clause résolutoire, elle, ne produit effet qu'un mois après une mise en demeure restée infructueuse (article L261-13). La marche à suivre est détaillée dans le guide de l'impayé d'appel de fonds VEFA.

Les erreurs qui coûtent cher

• Appeler trop tôt : un appel de 70 % avant la mise hors d'eau dépasse le plafond légal, et l'acquéreur est en droit de le refuser.
• Appeler sans attestation : la banque de l'acquéreur renvoie l'appel, et l'échéance passe avant que le virement parte.
• Oublier un lot : sur vingt ou trente lots signés à des dates différentes, un appel non émis est un encaissement perdu pour la trésorerie.
• Mal rattraper : un acte signé après les fondations appelle d'un coup les étapes déjà franchies, moins le dépôt de garantie.
• Traiter un bloc comme du détail : son échéancier contractuel prime.
• Ne pas relancer : un appel émis mais non payé doit se voir tout de suite, avant de devenir un impayé.

Ce que demandent les banques

La banque de l'acquéreur demande, pour chaque déblocage, l'appel à son nom et l'attestation de l'étape. La banque du promoteur, qui délivre la garantie financière d'achèvement, demande en général que les appels soient payés sur le compte de l'opération ouvert chez elle : ils remboursent le crédit et réduisent son risque. Elle suit, programme par programme, ce qui a été appelé, encaissé et reste dû. Un tableau d'appels tenu à jour répond à ses questions avant qu'elle les pose.