Annexes du contrat de réservation VEFA : la liste et les pièges

Pourquoi les annexes comptent plus que le contrat

Le guide du contrat de réservation VEFA présente le contrat lui-même : ses mentions, le dépôt, la rétractation. Ce guide-ci porte sur ce qu'on y joint. La distinction n'est pas académique. Le corps du contrat est en général un modèle stable, relu une fois par le notaire ; les annexes changent d'un lot à l'autre et d'une version de plans à la suivante. C'est là que se glissent les erreurs.

Elles comptent pour une raison précise : trois des cas de restitution du dépôt prévus par l'article R261-31 du code de la construction et de l'habitation se jugent par comparaison avec ce qui a été réservé. Un équipement prévu qui ne sera pas réalisé, une réduction de valeur de plus de 10 % dans la consistance ou la qualité des ouvrages, un prêt obtenu pour un montant inférieur de plus de 10 % aux prévisions. Sans annexe précise, il n'y a pas de référence, et le doute profite au réservataire, qui récupère alors son dépôt de garantie.

Les annexes obligatoires

La description du logement est une mention du contrat plus qu'une annexe, mais en pratique elle s'appuie sur le plan du lot : c'est pourquoi on la range ici. Les autres mentions obligatoires, prix prévisionnel, modalités de révision, date de la vente, prêts envisagés, figurent dans le corps du contrat (article R261-26).

La note technique sommaire

C'est l'annexe la plus importante, et la plus souvent bâclée. Elle n'a pas la précision de la notice descriptive annexée à l'acte, mais elle doit permettre de comparer : structure, façades, menuiseries, revêtements de sol par pièce, équipements sanitaires, chauffage et production d'eau chaude, ascenseur, stationnement, espaces extérieurs. Tout équipement qui y figure devient un engagement : s'il disparaît, le réservataire récupère son dépôt.

La bonne pratique consiste à rédiger la note technique comme un extrait fidèle de la notice descriptive en préparation, avec les mêmes intitulés. Le jour de l'acte, l'acquéreur compare ; deux documents qui se suivent ligne à ligne ne laissent pas de prise.

Les annexes conseillées

Ces pièces ne sont pas exigées par le code au stade de la réservation. Elles évitent pourtant l'essentiel des litiges.

L'échéancier mérite un mot. Les versements de l'acquéreur en VEFA sont plafonnés par étape de chantier : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement (CCH, article R261-14). Le guide de l'échéancier VEFA détaille ces plafonds ; l'annexe doit les respecter, cumul compris, et rappeler que le dépôt s'imputera sur le premier appel exigible à l'acte.

Le projet de règlement de copropriété et l'état descriptif de division ne sont en général pas prêts à la réservation : ils accompagnent le projet d'acte notifié un mois avant la signature. Le guide du règlement de copropriété en VEFA explique leur calendrier. À la réservation, on peut annoncer les principes : charges prévisionnelles indicatives, existence d'un ASL, servitudes connues.

Les erreurs qui ouvrent la restitution du dépôt

Chaque cas de l'article R261-31 a son annexe en face. Le tableau ci-dessous les rapproche.

Deux autres erreurs ne figurent pas dans cette liste mais produisent le même effet. La première : notifier le contrat sans ses annexes. Le délai de rétractation de dix jours court à compter de la notification du contrat ; un contrat notifié incomplet expose à une discussion sur son point de départ. La seconde : signer avec des annexes d'une version de plans, puis modifier le projet sans avenant. La comparaison se fera avec ce qui a été signé.

Un exemple chiffré : la surface qui glisse

Exemple fictif. Un T3 est réservé sur plan pour 288 000 € TTC, avec une surface habitable annoncée de 64 m², soit 4 500 € par m². En cours d'études d'exécution, une gaine technique et un poteau déplacés réduisent la surface à 60,5 m². Le promoteur ne change pas le prix.

La perte de surface est de 3,5 m², soit 5,5 %. Mesurée au prix au m² de la réservation, la réduction de valeur est de 15 750 €, sous le seuil de 10 %. Si, dans le même temps, la note technique annonçait un parquet et que l'acte prévoit un sol stratifié, ou si la terrasse a perdu quelques mètres carrés, l'appréciation globale de la consistance et de la qualité peut franchir le seuil. Le réservataire qui veut partir aura alors un dossier ; celui qui reste aura un argument pour négocier. Avec un plan coté et une note technique précise, le promoteur sait exactement où il en est et peut proposer un avenant avant la notification du projet d'acte.

L'appréciation d'une réduction de valeur reste une question de fait, discutée avec le notaire et, en cas de litige, tranchée par le juge : l'exemple montre la méthode, pas une règle de calcul officielle.

Tenir les annexes à jour lot par lot

Pour un programme de quinze à trente lots, le danger n'est pas de mal rédiger une annexe : c'est de signer le lot B12 avec le plan indice C alors que l'indice D circule depuis trois semaines. Quelques habitudes suffisent :

• Un dossier de réservation par lot, avec la liste de ses annexes et l'indice de chaque plan.
• Une version de note technique datée, et un registre des lots signés sous chaque version.
• Un contrôle avant notification : toutes les annexes présentes, paraphées, conformes au lot réservé.
• Un avenant dès qu'une modification touche un lot déjà réservé, plutôt qu'une correction à l'acte.
• La transmission au notaire du même dossier, pour qu'il prépare le projet d'acte sur la bonne base.

Quand un réservataire part quand même, le guide du désistement d'un réservataire détaille la procédure et la remise en vente du lot.

Les dossiers de réservation dans CAP IMMO

Dans le logiciel CAP IMMO, chaque lot de la grille porte sa réservation, avec la fin du délai de rétractation calculée, le dépôt de garantie et son plafond légal, l'état du prêt et sa date limite. Les documents de la vente se rangent avec le lot, et l'acquéreur retrouve ses pièces dans son espace en ligne. À l'acte, le dépôt s'impute sur les appels de fonds, plafonnés par l'échéancier légal. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription.