Logement locatif intermédiaire (LLI) : vendre en bloc à un investisseur institutionnel

Le logement locatif intermédiaire : définition

Le code de la construction et de l'habitation définit le logement intermédiaire (article L302-16) : un logement loué à titre de résidence principale à des ménages dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, à un loyer qui ne dépasse pas lui-même un plafond, et situé dans les zones où l'écart entre loyers sociaux et loyers de marché est le plus marqué. Il vise ce qu'on appelle souvent les classes moyennes des grandes agglomérations : trop aisées pour le parc social, pas assez pour se loger au prix du marché près de leur travail.

Le mot « intermédiaire » désigne donc une place dans la gamme des loyers, entre le logement social et le libre. Pour le promoteur, il désigne surtout un acheteur : le LLI ne se vend pas lot par lot à des particuliers, il se vend en bloc à des investisseurs professionnels.

Qui achète du LLI

Les acheteurs de logements intermédiaires sont des investisseurs de long terme :

• les filiales dédiées des groupes de logement social et des acteurs du logement des salariés, qui ont fait du LLI une ligne de métier ;
• les investisseurs institutionnels : assureurs, mutuelles, caisses de retraite, sociétés de gestion et fonds immobiliers résidentiels ;
• certains organismes de logement social eux-mêmes, dans le cadre de leur activité non agréée.

Tous partagent trois traits. Ils achètent des volumes, souvent un immeuble ou une cage d'escalier entière. Ils décident en comité d'investissement, à partir d'un rendement locatif et d'une analyse du marché. Et ils gardent les logements longtemps, ce qui les rend attentifs à la qualité de construction, aux charges et à la gestion. Le cadre général de la vente en bloc en VEFA, commun à tous ces acheteurs, est détaillé dans le guide dédié ; ce guide-ci se concentre sur le produit intermédiaire.

Les conditions du LLI, en principe

Les conditions du logement intermédiaire combinent la définition du code de la construction et de l'habitation et, pour la TVA réduite, celles de l'article 279-0 bis A du code général des impôts. Elles portent sur cinq points :

Le promoteur n'a pas à gérer les locataires, mais deux conditions le concernent directement : la localisation, qu'il vérifie avant l'offre foncière, et la composition du programme, qui peut devoir associer logement social et logement intermédiaire. C'est souvent cette exigence de mixité qui conduit à monter des programmes à trois produits : social vendu à un bailleur, intermédiaire vendu à un institutionnel, libre vendu au détail.

La TVA à taux réduit : 10 %, sous conditions

La vente de logements locatifs intermédiaires à certains investisseurs peut relever du taux de 10 % prévu par l'article 279-0 bis A du CGI, au lieu du taux normal de 20 %. L'investisseur, qui loue des logements nus, ne récupère pas la TVA : son coût d'acquisition est le prix TTC. Le taux réduit est donc au cœur de son équilibre, et de la négociation.

Pour le promoteur, deux questions se posent tout de suite : le prix est-il convenu hors taxes ou toutes taxes comprises, et qui supporte un complément de TVA si le taux réduit est remis en cause ? La réponse se lit dans l'acte, et se prépare avec le notaire. Le détail des mécanismes, factures et effets sur la trésorerie figure dans le guide de la fiscalité d'une vente en bloc ; le crédit de TVA qu'un taux réduit fait naître est traité dans celui du crédit de TVA.

Comment se forme le prix d'un bloc de LLI

Le promoteur pense en prix au m², l'investisseur en rendement. Le prix d'un bloc de LLI se déduit des loyers plafonnés que l'investisseur pourra percevoir et du rendement qu'il exige, compte tenu de ses charges, de la vacance et de son coût du capital. Comprendre ce calcul permet de savoir avant la première réunion si l'opération tient.

Exemple fictif, sans valeur de référence : un bloc de 30 logements et 1 950 m² habitables, dans une commune éligible. Le loyer plafond retenu par l'investisseur est de 14 € par m² habitable et par mois, hors charges, et il vise un rendement brut de 4,2 % sur son prix TTC. En face, le promoteur vendrait ces logements au détail 4 600 € TTC/m² à 20 %.

Le prix TTC du bloc, 4 000 € par m², est inférieur de 13 % à celui du détail. Mais grâce au taux réduit et à la commercialisation évitée, l'écart net n'est plus que de 81 250 €, environ 1,1 % du chiffre d'affaires. Avant même de compter les frais financiers économisés par un démarrage plus rapide, le bloc coûte peu, pour une pré-commercialisation acquise d'un seul coup.

Deux sensibilités à garder en tête. Un dixième de point de rendement en plus pour l'investisseur, 4,3 % au lieu de 4,2 %, fait baisser le prix TTC d'environ 180 000 €. Et si le taux réduit n'était pas applicable alors que le prix a été fixé TTC, le chiffre d'affaires HT tomberait à 6 500 000 €. Le chiffrage se fait dans le bilan promoteur, ligne par ligne.

Le calendrier d'une vente en bloc de LLI

Un bloc de LLI se négocie tôt, souvent avant le permis, parce que c'est lui qui débloque le reste.

1. Prise de contact et pré-offre : le promoteur présente le terrain, la programmation et un prix indicatif ; l'investisseur répond par une lettre d'intention, sous réserve de son comité.
2. Comité d'investissement : l'investisseur valide le prix, la typologie, les prestations et le calendrier. Son accord fixe les conditions de la suite.
3. Avant-contrat : promesse ou contrat de réservation, avec ses conditions suspensives, obtention et purge du permis, financement de l'acheteur, vérification des conditions du taux réduit.
4. Acte de VEFA : une fois le permis purgé et les conditions levées, le plus souvent au démarrage du chantier.
5. Appels de fonds et livraison : selon l'échéancier contractuel du bloc, puis une livraison souvent faite en une fois, avec les techniciens de l'acheteur.

Chaque étape a sa durée et ses portes de sortie. Une lettre d'intention n'engage pas, et la banque le sait : elle compte l'avant-contrat signé, parfois l'acte seulement, dans le seuil de pré-commercialisation. L'échéancier de paiement, lui, reste soumis aux plafonds de l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation, puisqu'il s'agit de logements : le guide de l'échéancier VEFA les rappelle. Un acheteur qui négocie des paiements plus lents que ces plafonds se paie en trésorerie, à passer dans le plan de trésorerie avant de dire oui.

Concevoir pour un investisseur intermédiaire

Un investisseur qui garde ses logements vingt ans ou plus ne regarde pas les mêmes choses qu'un accédant :

• la typologie : il demande souvent des T2 et T3 de surface maîtrisée, adaptés aux plafonds de loyer au m² ;
• les charges : ascenseurs, espaces verts, équipements communs, tout ce qui pèse sur les charges récupérables et non récupérables entre dans son calcul ;
• la performance énergétique : elle conditionne la louabilité et la valeur de sortie de son actif ;
• la gestion : regroupement des logements intermédiaires dans une même cage ou un même bâtiment, pour une gestion locative simple et une copropriété maîtrisée.

Son cahier des charges se compare ligne par ligne à la notice descriptive du reste du programme. Ce qui n'est pas chiffré au moment du prix se retrouve en surcoût de travaux.

Les risques propres au LLI

• Le comité qui dit non : tant que l'investisseur n'a pas signé d'avant-contrat, son engagement reste fragile. Garder une solution de repli, vente au détail ou autre acheteur, pour la part concernée.
• Le rendement qui monte : quand les taux d'intérêt remontent, les investisseurs exigent un rendement plus élevé, donc un prix plus bas. Un prix négocié sans date limite peut être rouvert.
• Le taux réduit fragile : une condition non remplie, de zone ou de mixité, et le prix TTC convenu n'a plus le même sens. La clause sur la TVA est la plus importante de l'acte.
• La concentration : un acheteur unique pour une grande part du chiffre d'affaires, avec ses propres contraintes de calendrier.

Le LLI dans le logiciel CAP IMMO

Dans CAP IMMO, logiciel de pilotage pour promoteurs, une vente en bloc de logements intermédiaires se saisit dans la grille avec ses lots rattachés, son prix global et son propre échéancier contractuel, distinct de celui des ventes au détail. Chaque programme porte son taux de TVA, et le bilan, tenu hors taxes, montre ce que le bloc change à la marge. Le plan de trésorerie suit les appels de fonds du bloc et le compte de TVA mois par mois. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription.