Droits de mutation d'un terrain à bâtir : l'engagement de construire et le droit fixe

Droits de mutation, taxe de publicité foncière : de quoi parle-t-on

Les « frais de notaire » d'un achat de terrain recouvrent trois choses de nature différente. Les droits de mutation, souvent appelés droits d'enregistrement ou taxe de publicité foncière selon la part concernée, sont un impôt : ils reviennent au département, à la commune et à l'État. La contribution de sécurité immobilière, de l'ordre de 0,1 % du prix, rémunère le service de la publicité foncière. Les émoluments du notaire et les débours, enfin, rémunèrent l'acte et les formalités.

Seul le premier poste varie fortement selon la situation, et c'est lui que ce guide traite. Les deux autres se paient dans tous les cas ; le notaire les chiffre avec le reste. Le guide des frais de notaire dans le neuf traite, lui, l'autre bout de la chaîne : ce que paie l'acquéreur d'un logement vendu en VEFA.

Qui vend le terrain : ce qui fixe le régime

Deux questions se croisent. La vente est-elle soumise à la TVA ? Cela dépend du vendeur. L'acquéreur prend-il un engagement fiscal dans l'acte ? Cela dépend de lui.

Terrain acheté à un particulier

Un particulier qui vend un terrain de son patrimoine privé n'agit pas en assujetti : la vente est hors du champ de la TVA. Elle supporte alors, en principe, les droits de mutation de droit commun, dont le total tourne autour de 5,8 à 6,3 % du prix selon le département. Les taux départementaux ont été modifiés récemment : le notaire donne la valeur en vigueur pour la commune du terrain.

Terrain acheté à un assujetti

Quand le vendeur est un aménageur, un lotisseur, un marchand de biens ou une autre société de promotion, la vente d'un terrain à bâtir est soumise à la TVA, sur le prix total ou sur la marge selon la façon dont il l'a acquis. Le détail figure dans le guide de la TVA sur marge du terrain, et le calculateur de TVA sur marge compare les deux bases. Une vente soumise à la TVA ne supporte en principe qu'une taxe de publicité foncière réduite, de l'ordre de 0,7 %, pour éviter qu'une même mutation subisse les deux impôts au taux plein.

Dans les deux cas, l'engagement de construire

C'est le point que beaucoup de premiers promoteurs ignorent : l'engagement de construire ne dépend pas du vendeur. Il dépend de l'acquéreur, qui doit être assujetti à la TVA, ce qu'est une société de construction-vente. Un terrain acheté à un particulier, hors TVA, peut donc lui aussi bénéficier du droit fixe si la société s'engage à construire.

L'engagement de construire dans les quatre ans

L'article 1594-0 G du code général des impôts exonère de taxe de publicité foncière et de droits d'enregistrement les acquisitions d'immeubles réalisées par un assujetti à la TVA, lorsque l'acte contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf. L'acte supporte alors un droit fixe de 125 €. Le texte vise aussi les travaux nécessaires pour terminer un immeuble inachevé, cas plus rare en promotion.

Concrètement, pour le promoteur :

• l'engagement s'écrit dans l'acte authentique d'acquisition, pas seulement dans la promesse de vente ; la promesse doit toutefois le prévoir, pour que le prix et les frais soient chiffrés sur la bonne base ;
• le délai court à compter de l'acte, et non du permis de construire ou de l'ouverture du chantier ;
• il faut justifier de l'exécution à l'expiration du délai : en pratique, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, la DAACT, est la pièce attendue ;
• une prolongation peut être demandée au service des impôts, par périodes d'un an, quand le chantier glisse. Elle n'est pas automatique : elle se demande avant l'échéance, avec les raisons du retard.

Le marchand de biens et l'engagement de revendre

Le marchand de biens qui achète pour revendre dispose d'un autre engagement : celui de revendre dans un délai de cinq ans. Il bénéficie alors d'un régime de droits réduits, de l'ordre de 0,7 % du prix, au lieu du droit commun. Ce régime ne concerne pas l'opération de promotion classique, où la société construit avant de vendre : elle prend un engagement de construire, pas de revendre.

Les deux engagements peuvent toutefois se succéder. Une société qui avait acheté pour revendre et décide finalement de construire, ou l'inverse, se demandera si un engagement peut remplacer l'autre et à quelles conditions. Ces substitutions existent dans certains cas ; elles ne se présument pas et se valident avant de modifier le projet.

Les régimes comparés

Dans tous les cas s'ajoutent la contribution de sécurité immobilière et les émoluments du notaire. Les taux indiqués sont des ordres de grandeur : la valeur exacte dépend du département et de la date de l'acte.

Un exemple chiffré

Exemple fictif : une société de programme achète à un particulier un terrain à bâtir de 800 000 €, pour une opération de seize logements dont le chiffre d'affaires est estimé à 4 800 000 € HT et la marge visée à 10 %, soit 480 000 €. On retient, pour l'exemple, des droits de droit commun de 5,81 % et une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %. Les émoluments du notaire, identiques dans les deux cas, sont laissés de côté.

L'écart représente près de 10 % de la marge visée. Il entre dans la charge foncière : à prix de vente égal, le terrain que l'opération peut payer au vendeur n'est pas le même selon que l'engagement est pris ou non. Le calculateur de charge foncière fait ce compte à rebours avec le taux de frais d'acquisition que vous choisissez.

Le revers est symétrique. Si le chantier n'est pas achevé dans le délai, prolongations comprises, l'administration réclame les 46 480 € de droits, augmentés de l'intérêt de retard, à une date où la société n'a peut-être plus de trésorerie disponible. L'engagement transforme une économie certaine en risque daté.

Quand l'engagement de construire devient un risque

Quatre ans paraissent longs. Ils le sont moins quand on les décompte depuis l'acte :

• un recours contre le permis repousse le démarrage, et l'acte a parfois été signé avant la purge du permis ;
• une commercialisation lente retarde l'obtention du crédit et de la garantie d'achèvement, donc l'ouverture du chantier ;
• la défaillance d'une entreprise ajoute plusieurs mois en cours de travaux ;
• l'opération est abandonnée et le terrain revendu nu : l'engagement n'est pas tenu.

D'où trois réflexes. Signer l'acte le plus tard possible, permis purgé et pré-commercialisation acquise, ce qui réduit le temps décompté sans chantier. Noter l'échéance de l'engagement dans le planning de l'opération dès le premier jour, avec une alerte un an avant. Et demander la prolongation dès qu'un glissement rend l'échéance incertaine, pas le mois où elle tombe.

Le cas de l'opération phasée mérite une attention particulière : un terrain acheté en une fois pour deux tranches doit voir les deux tranches achevées dans le délai, ou faire l'objet d'une analyse spécifique avec le notaire.

Ce qu'il faut mettre au bilan

Le bilan promoteur se tient hors taxes, et les droits de mutation y sont un coût définitif : contrairement à la TVA, ils ne se récupèrent pas. Trois règles :

1. Chiffrer le régime réel, pas un pourcentage forfaitaire de « frais de notaire » appliqué par habitude. Un bilan à 7 % de frais sur un terrain qui paiera 125 € de droits sous-estime la marge ; l'inverse la surestime.
2. Tester le scénario d'échec : que devient la marge si l'engagement tombe ? La réponse dit combien de retard l'opération supporte avant de perdre son économie.
3. Distinguer la TVA des droits dans le plan de financement : la TVA payée sur un terrain acheté à un assujetti est une avance de trésorerie, récupérée ensuite ; les droits sont une dépense.

Dans une SCCV, la question se pose à chaque opération, puisque chaque société achète son propre terrain. Les règles générales de la TVA du secteur, collectée sur les ventes, déductible sur les achats, sont rappelées dans le guide de la TVA en promotion immobilière.

Les frais d'acquisition dans CAP IMMO

CAP IMMO tient le bilan hors taxes de chaque opération. Le terrain y entre avec ses frais d'acquisition estimés selon le régime choisi, droit commun ou engagement de construire, et la charge foncière admissible se recalcule aussitôt. Le planning de l'opération porte les jalons du chantier, dont l'achèvement, à rapprocher de l'échéance de l'engagement. Le régime fiscal lui-même reste à valider avec le notaire : le logiciel applique celui que vous saisissez. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.