Crédit de TVA promoteur : l'obtenir, le faire rembourser et alléger le point bas

Pourquoi un promoteur est en crédit de TVA en début d'opération

Une société de programme vend des logements neufs soumis à la TVA sur le prix total, et déduit en contrepartie la TVA payée sur ses dépenses. Le cadre général est exposé dans le guide de la TVA en promotion immobilière ; ce qui compte ici, c'est le calendrier des deux flux.

• La TVA déductible arrive tôt. Le droit à déduction naît lorsque la taxe devient exigible chez le fournisseur (CGI, art. 271). Pour un terrain vendu avec TVA, c'est l'acte ; pour les honoraires et les travaux, qui sont des prestations de services, c'est en principe le paiement de la facture ou de la situation, sauf si l'entreprise a opté pour les débits.
• La TVA collectée arrive tard. En VEFA, la taxe devient exigible au rythme des versements des acquéreurs (CGI, art. 269). Or ces versements suivent les étapes du chantier, dans les plafonds de l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation : rien de significatif avant l'achèvement des fondations.

Pendant ce décalage, l'opération paie de la TVA sans en encaisser. Le solde de la déclaration est négatif : c'est le crédit de TVA. Il se résorbe ensuite, quand les appels de fonds de la mise hors d'eau et de l'achèvement font naître plus de TVA collectée que de TVA déductible.

Les situations qui le creusent

Le dernier cas mérite une attention particulière : dans une opération d'accession sociale à 5,5 %, la TVA collectée ne rattrape parfois jamais la TVA déductible. Le crédit n'est plus un décalage, il est permanent, et son remboursement devient une recette de l'opération à part entière. Le guide de la TVA à 5,5 % en zone ANRU détaille ce cas.

Reporter ou demander le remboursement

Un crédit de TVA constaté sur une déclaration peut suivre deux chemins.

1. Le report. Il s'impute sur la TVA due des déclarations suivantes. C'est le chemin par défaut, sans formalité : la société cesse de reverser de la TVA jusqu'à ce que le crédit soit épuisé.
2. Le remboursement. La TVA déductible dont l'imputation n'a pas pu être opérée peut être remboursée, dans les conditions fixées par décret (CGI, art. 271, IV ; annexe II, art. 242-0 A et suivants). Il faut le demander : l'administration ne rembourse rien d'office.

Pour un commerçant, le report suffit souvent : son crédit se résorbe en quelques semaines. Pour un promoteur, il peut immobiliser des centaines de milliers d'euros pendant un an, au moment où la trésorerie est la plus tendue. Ce crédit se finance, sur fonds propres ou par le crédit promoteur, et il coûte des intérêts. Demander le remboursement, c'est récupérer cet argent tant qu'il sert encore.

Comment demander le remboursement : formulaire 3519, périodicité, seuils

Le formulaire et le dépôt

La demande se fait sur le formulaire n° 3519, déposé par voie électronique depuis l'espace professionnel sur impots.gouv.fr ou par l'intermédiaire de l'expert-comptable, en même temps que la déclaration de TVA qui fait apparaître le crédit. Le montant demandé ne peut pas dépasser le crédit constaté sur cette déclaration, et la part remboursée sort du crédit reporté.

La périodicité

Ces seuils sont faibles au regard des montants d'une opération : ce n'est pas eux qui bloquent, c'est la périodicité. Une société au régime simplifié attend en principe la déclaration annuelle pour régulariser, ce qui peut laisser un crédit dormir un an. C'est l'une des raisons pour lesquelles beaucoup de sociétés de programme déclarent leur TVA au réel normal, mensuellement, par obligation ou sur option.

Les pièces à préparer

• Des factures au nom de la société de programme. Une étude de sol payée par la holding avant la création de la SCCV, facturée à la holding, n'ouvre pas de droit à déduction à la SCCV. C'est une perte de TVA fréquente sur les premières dépenses.
• Des factures conformes : mentions obligatoires, taux, montant de TVA, numéro d'identification du fournisseur.
• L'acte d'acquisition du terrain qui fait apparaître la TVA, quand le crédit vient du foncier.
• Les situations de travaux et leurs preuves de paiement, puisque la TVA sur travaux se déduit en principe au paiement.
• Un état simple du crédit : TVA déductible par nature de dépense, TVA collectée, crédit reporté et remboursements déjà obtenus.

Ce que l'administration contrôle

Une demande de remboursement de crédit de TVA est traitée comme une réclamation. L'administration peut la satisfaire sur pièces, demander des justificatifs, procéder à une instruction sur place dans les locaux de la société (livre des procédures fiscales, art. L198 A) ou engager une vérification de comptabilité. Un premier remboursement d'une société récente, de montant élevé, attire naturellement des questions : c'est le profil type d'une SCCV qui vient d'acheter son terrain.

Les points examinés le plus souvent :

• la réalité de l'activité taxable : permis de construire, contrats de réservation, démarrage du chantier ;
• le droit à déduction sur le terrain : régime de la vente, mention de la TVA dans l'acte ;
• l'affectation des dépenses : si une partie des lots doit être conservée et louée nue, la TVA correspondante n'est en principe pas déductible, ou seulement partiellement, et un coefficient de déduction s'applique ;
• les factures : destinataire, mentions, paiement des prestations de services.

Le délai de remboursement varie : quelques semaines pour une demande simple et bien documentée, plusieurs mois si l'administration instruit. Ce délai doit figurer dans le plan de trésorerie comme une hypothèse, pas comme une certitude. Un refus partiel est possible ; il se conteste, mais il faut alors avoir gardé les pièces.

L'effet sur le point bas : un exemple chiffré

Exemple fictif. Une SCCV achète un terrain à un aménageur, avec une TVA de 200 000 € sur le prix total. Elle paie ensuite des honoraires et des travaux. Les premiers actes de vente produisent des appels de fonds à partir du sixième mois. On compare deux pratiques : reporter le crédit sur les déclarations suivantes, ou demander chaque mois le remboursement du crédit constaté, en supposant qu'il est versé deux mois plus tard.

La colonne « TVA avancée » est l'argent que l'opération a sorti au titre de la TVA et qu'elle n'a pas encore récupéré. En report seul, elle culmine à 314 000 € au cinquième mois et reste au-dessus de 280 000 € jusqu'au neuvième. Avec une demande chaque mois, elle tombe à 30 000 € dès le troisième mois, quand le crédit du terrain est remboursé, et ne dépasse plus 76 000 €.

Au cinquième mois, l'écart est de 314 000 − 76 000 = 238 000 €. Si le point bas de trésorerie de l'opération tombe dans cette période, ce qui est fréquent, il est allégé d'autant : 238 000 € de crédit bancaire en moins à tirer, ou de fonds propres en moins à immobiliser. Au neuvième mois, il reste encore 294 000 € d'avance en report seul, contre zéro avec les remboursements.

L'hypothèse de deux mois est volontairement simple. Si l'administration instruit la demande du terrain pendant six mois, l'essentiel de l'avantage du troisième au huitième mois disparaît. C'est pourquoi le plan de trésorerie doit tester les deux hypothèses, et pourquoi le dossier de la première demande mérite d'être irréprochable.

Les erreurs qui retardent le remboursement

• Ne rien demander en croyant que le crédit sera remboursé automatiquement : il sera seulement reporté.
• Rester au régime simplifié sans avoir mesuré ce que coûte un an de crédit immobilisé.
• Laisser les premières factures au nom de la holding ou du dirigeant, puis découvrir que la SCCV ne peut pas les déduire.
• Déduire la TVA d'une situation non payée : pour une prestation de services, le droit naît en principe au paiement.
• Oublier l'affectation : des lots destinés à la location nue, ou une partie de l'opération exonérée, limitent la déduction.
• Inscrire le remboursement au plan de trésorerie au mois de la demande, comme s'il était acquis. Il arrive plus tard, et parfois en partie seulement.

Dans une SCCV, la déclaration de TVA et la demande de remboursement relèvent de la comptabilité de la société, tenue par l'expert-comptable. Le rôle du promoteur est de lui fournir à temps des factures exploitables et de suivre, dans son plan, ce qui a été demandé et ce qui a été reçu.

Le crédit de TVA dans CAP IMMO

CAP IMMO tient, dans le plan de trésorerie de chaque opération, un compte de TVA mois par mois : TVA collectée sur les encaissements, TVA déductible sur les dépenses, TVA reversée et crédit reporté. Le crédit estimé en fin de plan est affiché, avec la mention qu'il est remboursable sur demande : le logiciel ne suppose pas de remboursement, il montre ce que coûte le report, et donc ce qu'une demande permettrait de récupérer. La déclaration et la demande elles-mêmes restent l'affaire de l'expert-comptable. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.