Résultat à l'avancement : calcul, exemple et effet sur l'impôt des associés de SCCV

Avancement ou achèvement : de quoi parle-t-on

Deux méthodes se rencontrent pour constater le résultat d'une opération vendue en VEFA. À l'achèvement, rien n'est constaté avant la fin : les coûts restent en stock, les appels de fonds encaissés restent des acomptes, et toute la marge tombe sur un exercice. À l'avancement, le chiffre d'affaires et la marge des lots vendus sont constatés au rythme de l'opération.

Le principe, le stock d'en-cours et l'écriture comptable sont détaillés dans le guide de la comptabilité d'une SCCV. Ce guide-ci prend le point de vue du promoteur qui pilote : comment le chiffre se calcule, ce qui le fait bouger d'une clôture à l'autre, et ce qu'il coûte en impôt et en trésorerie.

La formule : avancement technique × avancement commercial

Le résultat cumulé à une clôture se calcule ainsi :

résultat cumulé = marge à terminaison × avancement technique × avancement commercial

• La marge à terminaison est la marge de l'opération telle qu'on la prévoit à la date de clôture : chiffre d'affaires prévu moins coût de revient prévu, révisés avec tout ce qu'on sait à cette date. Ce n'est pas la marge du bilan de montage.
• L'avancement technique mesure où en est la production : le plus souvent, coûts encourus à la clôture divisés par le coût de revient total prévu.
• L'avancement commercial mesure la part vendue : chiffre d'affaires des actes de vente signés divisé par le chiffre d'affaires total prévu. Une réservation n'est pas une vente : seul l'acte compte.

Le résultat de l'exercice est la différence entre le résultat cumulé à la clôture et celui déjà constaté les années précédentes. La formule suppose une marge homogène entre les lots ; si les lots vendus portent une marge très différente des invendus, l'expert-comptable affine le calcul lot par lot.

Mesurer l'avancement technique : un choix qui pèse

La mesure par les coûts est la plus répandue, mais elle soulève une question pratique : faut-il y inclure le terrain ? Le foncier est payé dès l'acte d'acquisition et représente souvent le quart du prix de revient. Inclus, il fait démarrer l'avancement à 20 ou 25 % avant le premier coup de pelle. Exclu, ou remplacé par une mesure fondée sur les travaux, l'avancement suit davantage la construction.

Autre écueil : les coûts encourus ne sont pas les coûts engagés au sens du suivi budgétaire du chantier. Un marché signé mais non exécuté n'avance rien. Ce sont les travaux réalisés, attestés par les situations vérifiées, qui comptent.

Enfin, le dénominateur est fragile. Un coût de revient prévu sous-estimé gonfle l'avancement et le résultat. C'est pourquoi le coût à terminaison doit intégrer, à chaque clôture, les avenants signés, ceux en discussion, la révision des prix et les aléas connus, comme dans le bilan promoteur mis à jour.

Le choix de la mesure, coûts totaux, coûts hors foncier ou travaux, avancement attesté par le maître d'œuvre, se fixe avec l'expert-comptable, se décrit dans l'annexe des comptes et s'applique ensuite de façon constante.

Exemple chiffré sur trois exercices

Exemple fictif, montants hors taxes. Une SCCV prévoit un chiffre d'affaires de 4 800 000 € pour un coût de revient de 4 224 000 €, soit une marge de 576 000 € (12 %). Elle est détenue à 70 % par la holding A, soumise à l'impôt sur les sociétés, et à 30 % par B, personne physique. Avancement technique mesuré par les coûts encourus, terrain compris.

• Exercice 1 : coûts encourus 1 478 400 € (terrain 900 000 €, honoraires et frais 128 400 €, travaux 450 000 €), soit 35 % ; actes signés pour 50 % du chiffre d'affaires ; marge à terminaison inchangée, 576 000 €.
• Exercice 2 : avancement technique 80 %, commercial 85 %. Des avenants et la révision des prix ramènent la marge à terminaison à 540 000 €.
• Exercice 3 : opération achevée, tous les lots vendus, marge définitive de 540 000 €.

Le détail de l'exercice 2 : 540 000 × 80 % × 85 % = 367 200 € de résultat cumulé, moins les 100 800 € déjà constatés, soit 266 400 €. La baisse de marge de 36 000 € n'est pas rattrapée sur l'exercice 1 : elle est absorbée par les exercices où elle est connue. Si la marge à terminaison était devenue négative, la perte attendue aurait été provisionnée en totalité dès sa constatation, quel que soit l'avancement.

Le même exercice 1, mesuré par les travaux

Si l'avancement technique est mesuré par les seuls travaux, 450 000 € réalisés sur 2 600 000 € prévus, soit 17,3 %, le résultat de l'exercice 1 tombe à 576 000 × 17,3 % × 50 % ≈ 49 846 €, moitié moins. La marge totale ne change pas ; seule sa répartition entre exercices change, et avec elle l'année d'imposition.

L'effet sur l'impôt des associés de SCCV

Les sociétés civiles de construction-vente ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés : chaque associé est imposé sur la part du bénéfice correspondant à ses droits (code général des impôts, article 239 ter). Le résultat se détermine dans la SCCV, puis se répartit, qu'il soit distribué ou non.

Dans l'exemple, la holding A intègre 70 560 € à son résultat imposable de l'exercice 1 et 186 480 € à celui de l'exercice 2. Au taux normal de l'impôt sur les sociétés, de 25 % à la date de rédaction, cela représente environ 17 640 € puis 46 620 € d'impôt, avant tout taux réduit éventuel ; vérifiez les taux en vigueur et la situation de la holding. B, personne physique, déclare sa quote-part à l'impôt sur le revenu, selon les règles que lui indique l'expert-comptable.

En co-promotion, le sujet se discute dans le pacte d'associés : méthode retenue, calendrier des remboursements de comptes courants, éventuelles avances aux associés pour couvrir leur impôt. Un associé personne physique et une holding n'ont pas les mêmes contraintes ; mieux vaut le savoir avant le premier exercice bénéficiaire.

Piloter le résultat à l'avancement

• Tenir le coût à terminaison à jour à chaque clôture : avenants, révision des prix, aléas. C'est le dénominateur de l'avancement et la base de la marge à terminaison.
• Arrêter la liste des actes signés à la date exacte de clôture, avec leur prix hors taxes. Les réservations n'entrent pas dans le calcul.
• Documenter l'avancement technique : situations vérifiées par le maître d'œuvre, factures rattachées à la date de clôture.
• Simuler les exercices suivants : projeter l'avancement attendu pour estimer le résultat, donc l'impôt de chaque associé, un an à l'avance.
• Surveiller la marge : une dérive se traduit immédiatement en résultat plus faible, et une perte probable se provisionne en entier.
• Rapprocher la trésorerie : le résultat constaté n'est pas la trésorerie disponible ; le plan de trésorerie dit quand l'argent revient réellement aux associés.

Le résultat à l'avancement dans CAP IMMO

CAP IMMO ne remplace pas l'expert-comptable, mais il lui fournit des chiffres qui se recoupent. L'export comptable enregistre les appels de fonds en acomptes reçus, puis constate le chiffre d'affaires à l'achèvement, par défaut, ou à l'avancement, selon le réglage choisi avec lui ; à l'avancement, il applique la part des travaux facturés sur les travaux du bilan au prix hors taxes des ventes actées. C'est un export partiel, à compléter par le cabinet. Le logiciel tient aussi le bilan à jour avec les avenants, les ventes lot par lot et la quote-part de chaque associé. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.