Imposition d'un promoteur immobilier : personne physique, BIC, IR ou société à l'IS

Le promoteur personne physique : trois situations

On parle de promoteur personne physique dans trois cas, qui ne s'imposent pas tout à fait de la même façon.

Dans les deux premiers cas, le résultat de l'opération arrive directement dans la déclaration de revenus du promoteur, que l'argent lui ait été versé ou non. C'est la différence essentielle avec une société à l'impôt sur les sociétés, où le bénéfice est imposé dans la société et ne devient un revenu personnel qu'à la distribution.

Opération ponctuelle ou activité habituelle

Le code général des impôts range dans les bénéfices industriels et commerciaux les profits d'une profession commerciale (art. 34), et notamment ceux des personnes qui, habituellement, achètent des immeubles en leur nom en vue de les revendre (art. 35). Construire ou faire construire des immeubles pour les vendre, de façon répétée et avec des moyens organisés, est une activité commerciale : c'est le cas du promoteur qui en fait son métier.

La frontière est moins nette pour une opération isolée. Un particulier qui divise son terrain ou fait construire un petit immeuble une seule fois peut relever du régime des plus-values immobilières des particuliers ; l'administration peut au contraire y voir une activité commerciale si les faits le montrent. Les indices habituellement examinés :

• l'intention au moment de l'achat : acheter pour revendre, ou acheter pour habiter ou louer et revendre plus tard ;
• la répétition des opérations, même espacées ;
• les moyens mis en œuvre : financement bancaire dédié, recours à des professionnels, commercialisation organisée, publicité ;
• la nature de l'opération : construction neuve, division parcellaire avec viabilisation, travaux importants.

Côté TVA, la vente d'un immeuble neuf par une personne qui a fait construire pour vendre peut être soumise à la TVA même si l'opération est unique : le guide de la TVA en promotion immobilière en pose le principe. Quand le doute est sérieux, une demande de rescrit à l'administration (livre des procédures fiscales, art. L80 B) permet d'obtenir une position avant de s'engager. Le guide marchand de biens ou promoteur détaille, lui, la frontière entre ces deux métiers commerciaux.

Les BIC au régime réel

Le régime micro-BIC, avec son abattement forfaitaire, est en pratique hors de portée : le chiffre d'affaires d'une seule opération dépasse largement ses plafonds, et les activités de marchand de biens et de lotisseur en sont, en principe, exclues (CGI, art. 50-0). Le promoteur en nom propre relève donc du régime réel, avec une comptabilité complète. Trois conséquences pratiques :

• Les immeubles sont en stock. Le terrain et les travaux ne s'amortissent pas : ils sont portés en stock et viennent en déduction du prix de vente au moment où le résultat est constaté.
• Le rythme d'imposition dépend de la méthode comptable. Selon que le résultat est constaté à l'achèvement ou à l'avancement, la marge tombe sur un exercice ou se répartit sur plusieurs. Le guide du résultat à l'avancement explique les deux méthodes ; le choix se fait avec l'expert-comptable.
• Les pertes s'imputent selon la nature du revenu. Un déficit professionnel s'impute en principe sur le revenu global ; un déficit non professionnel, seulement sur des revenus de même nature, pendant une durée limitée. La qualification dépend de la participation personnelle, continue et directe du contribuable à l'activité.

Impôt sur le revenu et cotisations sociales

Le bénéfice imposable s'ajoute aux autres revenus du foyer et subit le barème progressif de l'impôt sur le revenu, dont la tranche marginale la plus haute est de 45 %. Au-delà d'un certain revenu fiscal de référence, de l'ordre de 250 000 € pour une personne seule et 500 000 € pour un couple, s'ajoute la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CGI, art. 223 sexies). Une marge de promotion, souvent concentrée sur une seule année, pousse facilement le foyer dans les tranches hautes.

S'y ajoutent des prélèvements sociaux, qui dépendent de la qualification de l'activité :

L'associé d'une SCCV qui en est aussi le gérant et y travaille se trouve dans une zone grise : selon les faits, sa quote-part peut être traitée comme un revenu professionnel ou non, avec des effets différents sur les prélèvements sociaux et sur l'imputation des pertes. C'est la première question à poser à l'expert-comptable.

La SCCV détenue en direct

La SCCV n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés : son résultat est déterminé au niveau de la société, puis imposé chez chaque associé selon ses droits (CGI, art. 239 ter). L'associé personne physique déclare donc sa quote-part l'année où la SCCV la constate, même si l'argent reste dans la société pour rembourser le crédit ou financer la fin du chantier. Le guide de la comptabilité de la SCCV décrit comment ce résultat est arrêté.

Ce décalage a un effet de trésorerie personnel : il faut payer l'impôt sur une marge qu'on n'a pas encore touchée. Il se prévoit, en faisant remonter par la SCCV, quand le crédit et la banque le permettent, de quoi payer l'impôt des associés. En co-promotion, chaque associé est imposé selon son propre statut : une holding à l'IS d'un côté, une personne physique à l'impôt sur le revenu de l'autre.

Comparaison chiffrée : en direct ou par une holding

Exemple fictif, aux hypothèses volontairement simplifiées. Une opération dégage un bénéfice de 300 000 € revenant au promoteur, constaté sur une seule année.

• En direct, en entreprise individuelle : on suppose des cotisations sociales égales à 30 % du bénéfice et un taux moyen d'impôt sur le revenu de 35 % sur le reste, sans entrer dans le détail du barème ni de la déductibilité des cotisations.
• Par une holding à l'impôt sur les sociétés, associée de la SCCV : impôt sur les sociétés au taux réduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros, dont la holding remplirait les conditions, puis 25 % ; en cas de distribution, un prélèvement forfaitaire supposé de 30 %.

Lu trop vite, le tableau ferait conclure à la holding dans tous les cas. Trois nuances le corrigent.

1. L'avantage principal est le réinvestissement. Les 229 250 € gardés dans la holding peuvent être réapportés à l'opération suivante comme fonds propres. L'impôt personnel n'est pas supprimé : il est différé jusqu'à la distribution, comme l'explique le guide de la holding de promotion immobilière.
2. Le promoteur doit vivre. S'il se rémunère par la holding, cette rémunération supporte des cotisations et l'impôt sur le revenu. Et selon la forme de la société et la place du dirigeant, une partie des dividendes peut elle-même supporter des cotisations sociales.
3. La holding coûte. Comptabilité, comptes annuels, secrétariat juridique : quelques milliers d'euros par an, opération ou pas. Pour une opération unique, sans suite prévue, ce coût et la double imposition à la sortie peuvent effacer l'écart.

Les cotisations d'un entrepreneur individuel ouvrent par ailleurs des droits, à la retraite notamment, que l'impôt sur les sociétés n'ouvre pas : la comparaison ne porte pas seulement sur des euros d'impôt.

Au-delà de l'impôt : responsabilité et banques

Le choix de la structure ne se fait pas que sur la fiscalité. Depuis la loi du 14 février 2022, l'entrepreneur individuel bénéficie d'une séparation entre son patrimoine professionnel et son patrimoine personnel, mais les banques demandent souvent une renonciation à cette protection ou une caution personnelle pour un crédit de promotion. Les associés d'une SCCV, eux, répondent indéfiniment du passif social à proportion de leurs droits, après mise en demeure infructueuse de la société (CCH, art. L211-2).

En pratique, les banques, les garants d'achèvement et les assureurs dommages-ouvrage attendent une société de programme par opération. C'est pourquoi la promotion en nom propre reste rare au-delà d'une petite opération, et pourquoi la question réelle est souvent : SCCV détenue en direct, ou SCCV détenue par une holding.

Les questions à poser à l'expert-comptable

• Mon activité est-elle habituelle, et mes revenus seront-ils professionnels ou non professionnels ?
• L'opération sera-t-elle soumise à la TVA, et sur quelle base ?
• Quelle méthode de constatation du résultat, à l'achèvement ou à l'avancement, et sur quelles années tombera l'impôt ?
• Combien me coûtera l'impôt sur ma quote-part avant que la SCCV ne puisse me verser quoi que ce soit ?
• À partir de combien d'opérations une holding devient-elle rentable dans ma situation, frais compris ?
• Si je détiens déjà des parts en direct, que coûterait de les apporter à une holding, et quand le faire ?

L'imposition et CAP IMMO

CAP IMMO ne calcule pas l'impôt du promoteur : c'est le travail de l'expert-comptable, sur la situation complète du foyer et des sociétés. Il donne en revanche les chiffres dont l'expert-comptable a besoin : le bilan et la marge de chaque opération, son résultat à l'avancement, la quote-part de chaque associé en co-promotion et la trésorerie qui dira quand l'argent pourra remonter. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.