Bail réel solidaire (BRS) : monter une opération avec un organisme de foncier solidaire

Le bail réel solidaire : définition

Le bail réel solidaire est un bail de longue durée par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur des droits réels sur un logement, en vue de sa résidence principale, sous conditions de ressources et de prix. Il a été créé par une ordonnance de 2016 et figure dans le code de la construction et de l'habitation, aux articles L255-1 et suivants.

Le principe tient en une phrase : le ménage achète les murs, pas le sol. Le terrain reste la propriété de l'OFS, qui le loue au ménage pour toute la durée du bail moyennant une redevance mensuelle. Le prix payé pour le logement ne comprend donc pas la charge foncière, qui pèse lourd en zone tendue : c'est elle qui fait l'écart avec le prix du marché.

Deux traits distinguent le BRS d'un simple bail à construction ou d'un bail emphytéotique :

• l'effet anti-spéculatif : quand le ménage revend, le prix de cession reste plafonné et l'acquéreur suivant doit lui-même remplir les conditions de ressources, sous le contrôle de l'OFS ;
• le bail « rechargeable » : à chaque mutation, la durée du bail repart pour le nouvel occupant, ce qui évite que la valeur des droits ne fonde à mesure que l'échéance approche.

Le glossaire du site résume les sigles voisins, BRS et PSLA notamment, dans sa liste des termes.

L'organisme de foncier solidaire, partenaire obligé

L'organisme de foncier solidaire est un organisme sans but lucratif, agréé par le préfet de région, qui a pour objet d'acquérir et de gérer des terrains en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs (code de l'urbanisme, article L329-1). Il peut s'agir d'une structure créée par une collectivité, d'un organisme de logement social ou d'une coopérative qui a obtenu l'agrément, ou d'une association dédiée.

Pour le promoteur, l'OFS joue plusieurs rôles à la fois :

• propriétaire du foncier de la part BRS, qu'il achète lui-même ou qu'il se fait céder ;
• gardien des plafonds : il fixe ou vérifie le prix de vente des droits, contrôle les ressources des candidats et agrée chaque acquéreur ;
• souvent prescripteur commercial : beaucoup d'OFS tiennent une liste de ménages candidats, ce qui réduit le coût de commercialisation ;
• créancier de la redevance pendant toute la vie du logement, ce qui lui donne un intérêt direct à la qualité du bâtiment et des charges.

Chaque OFS a ses propres règles : grille de prix, plafonds retenus, cahier des charges technique, modalités de redevance. Avant de chiffrer quoi que ce soit, il faut savoir lequel intervient sur la commune, et ce qu'il exige.

Dissociation du foncier et du bâti : ce que cela change au bilan

Dans une opération libre, le promoteur achète le terrain, construit, puis vend des lots de copropriété qui comprennent chacun une quote-part du sol. Le prix de sortie rémunère tout : foncier, travaux, frais, marge. En BRS, la ligne foncière de la part concernée disparaît en principe du bilan du promoteur : c'est l'OFS qui porte le terrain.

Selon le montage, cela prend deux formes. Soit l'OFS achète directement au propriétaire la part du terrain qui supportera les logements en BRS, et le promoteur ne paie que la part libre. Soit le promoteur acquiert l'ensemble, puis cède à l'OFS la part foncière correspondante, à un prix négocié. Dans le second cas, le prix de cession du foncier à l'OFS devient une recette du bilan, souvent inférieure à ce que le terrain a coûté : c'est une perte à chiffrer dès l'offre, par le compte à rebours de la charge foncière.

Le reste du bilan suit la logique d'une vente sur plan : coût de construction, honoraires, assurances, frais financiers, commercialisation. Les droits réels se vendent en général en VEFA, avec l'échéancier et les garanties qui l'accompagnent.

Prix plafonnés et acquéreurs sous conditions de ressources

Deux plafonds encadrent la vente :

• le plafond de ressources des ménages, fixé par voie réglementaire et aligné, dans ses principes, sur celui de l'accession sociale (location-accession) ; il varie selon la zone et la composition du foyer ;
• le plafond de prix de cession des droits réels, fixé par la réglementation et souvent abaissé par l'OFS lui-même ou par la collectivité qui le soutient, en euros par m² de surface habitable.

La surface de référence est presque toujours la surface habitable, pas la surface de plancher. Un plafond exprimé au m² habitable pénalise les plans qui consomment de la surface en circulations ou en gaines.

Les ménages en BRS peuvent, s'ils remplissent les conditions, mobiliser un prêt à taux zéro : le guide du PTZ dans le neuf en rappelle les principes. Le prêt reste l'affaire de leur banque ; le promoteur et l'OFS informent, sans promettre.

TVA réduite : un avantage sous conditions

La cession de droits réels sur un logement en bail réel solidaire peut bénéficier du taux réduit de TVA de 5,5 % prévu par l'article 278 sexies du code général des impôts, à condition que le logement soit bien destiné à un preneur éligible, dans le cadre d'un BRS consenti par un OFS agréé. Le guide de la TVA en promotion immobilière replace ce taux parmi les autres.

Trois conséquences pratiques pour le promoteur :

• le prix plafonné s'entend en général TTC : à prix TTC égal, le taux réduit laisse davantage de chiffre d'affaires hors taxes que le taux normal ;
• la TVA collectée ne couvre plus la TVA déductible sur les travaux, taxés au taux normal : un programme largement en BRS fait naître un crédit de TVA qu'il faudra demander, comme l'explique le guide du crédit de TVA ;
• le taux se justifie pièce par pièce : agrément de l'OFS, bail, éligibilité de chaque acquéreur. Un taux remis en cause après coup se paie sur la marge si le prix était fixé TTC.

Le régime ne se confond pas avec celui de l'accession sociale en quartier prioritaire, traité dans le guide de la TVA à 5,5 % en zone ANRU, même si le taux est identique.

Le montage avec l'OFS, étape par étape

Le schéma varie d'un OFS à l'autre. Dans certains montages, l'OFS consent un bail à l'opérateur, qui cède ensuite les droits réels aux ménages ; dans d'autres, le promoteur vend l'ensemble du bâti en VEFA à l'OFS ou à un organisme partenaire, qui conclut ensuite les baux avec les ménages. Le choix change la commercialisation, le risque d'invendus et la fiscalité : il se décide avec le notaire de l'opération et celui de l'OFS, avant la promesse sur le terrain.

Un point de calendrier compte particulièrement : le contrat de réservation d'un ménage en BRS suppose que l'OFS l'ait agréé. Un vivier de candidats qui tarde à se constituer retarde la pré-commercialisation, et la banque regarde ces ventes comme les autres.

Le BRS, la mixité sociale et le PLU

Les communes recourent au BRS pour plusieurs raisons : produire de l'accession abordable durable, maintenir des ménages modestes dans des quartiers où ils ne peuvent plus acheter, et répondre à leurs obligations de mixité. Les logements en BRS sont, sous conditions, pris en compte dans l'inventaire des logements sociaux au titre de la loi SRU : c'est un argument fort pour une commune déficitaire.

Pour le promoteur, le lien se fait dans le règlement du PLU. Une servitude de mixité sociale fondée sur l'article L151-15 du code de l'urbanisme peut viser, parmi les catégories admises, l'accession sociale, et certains règlements nomment expressément le BRS. Quand c'est le cas, le BRS peut remplacer tout ou partie du logement locatif social imposé, à un prix de sortie souvent plus élevé que celui d'un bailleur, et avec une commercialisation au détail plutôt qu'en bloc. Quand le règlement est muet ou ambigu, la question se pose au service urbanisme avant le dépôt du permis, pas après. La méthode générale est dans le guide lire un PLU.

Exemple chiffré : une part de BRS dans un programme mixte

Exemple fictif, sans valeur de référence : un programme de 26 logements et 1 690 m² habitables, dont 1 170 m² vendus en libre et 520 m² en BRS. L'OFS achète directement au propriétaire la part de terrain qui porte les logements en BRS ; le promoteur ne paie donc la charge foncière, 900 € par m² habitable, que sur la part libre. Le coût de construction et des frais, hors foncier et commercialisation, est de 2 650 € HT par m² habitable pour toutes les surfaces. Le libre se vend 5 100 € TTC/m² à 20 % ; le prix plafonné du BRS, fixé par l'OFS, est de 2 950 € TTC/m² à 5,5 %. La commercialisation coûte 5 % du chiffre d'affaires HT en libre, 1 % en BRS, l'OFS apportant les candidats.

Sur l'opération, le libre dégage environ 570 000 € de marge pour 4 972 500 € de chiffre d'affaires HT, le BRS environ 61 500 € pour 1 454 000 €. La marge globale ressort à 9,8 % du chiffre d'affaires HT. Trois lectures :

• le BRS ne finance pas l'opération, il s'y insère : sa marge est faible, mais positive parce que le foncier n'est pas dans le prix ;
• l'hypothèse foncière décide de tout : si le promoteur avait dû payer le terrain de la part BRS et ne le revendre à l'OFS qu'à moitié prix, la marge BRS deviendrait négative ;
• le coût de construction doit tenir le plafond : 100 € de plus par m², c'est près de 85 % de la marge BRS qui disparaît.

Pour un logement de 65 m², l'écart de prix pour le ménage est parlant : 331 500 € en libre, 191 750 € en BRS, auxquels s'ajoute la redevance mensuelle versée à l'OFS. La lecture complète se fait dans le bilan promoteur.

Les points de vigilance

• Le cahier des charges de l'OFS : performance énergétique, prestations, charges de copropriété maîtrisées. Il protège le ménage sur la durée, mais se chiffre avant l'offre.
• La copropriété : dans un immeuble mixte, les preneurs en BRS sont membres du syndicat des copropriétaires selon les règles prévues par les textes ; le règlement de copropriété et l'état descriptif de division se préparent avec le notaire de l'OFS.
• Le risque d'invendus : un logement en BRS ne peut pas être bradé au marché libre. Prévoir avec l'OFS ce qui se passe si un lot ne trouve pas d'acquéreur éligible : rachat par l'OFS, délai, prix.
• La communication commerciale : la redevance, la revente encadrée et l'agrément doivent être expliqués clairement aux ménages, sans présenter le BRS comme une propriété classique.

Le BRS dans le logiciel CAP IMMO

Dans CAP IMMO, logiciel de pilotage pour promoteurs, chaque lot de la grille porte son prix et son taux de TVA : une part en BRS à 5,5 % se chiffre à côté du libre, et le bilan, tenu hors taxes, montre la marge de chaque catégorie quand on fait varier le prix plafonné ou la répartition. Le plan de trésorerie tient le compte de TVA mois par mois et fait apparaître le crédit qu'un taux réduit fait naître. Les plafonds et l'éligibilité restent l'affaire de l'OFS et du notaire. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.