Permis d'aménager : monter et vendre un lotissement quand on est promoteur

Le permis d'aménager, et ce qu'il n'est pas

Le lotissement est la division d'une ou plusieurs unités foncières contiguës en vue de créer des lots destinés à être bâtis (code de l'urbanisme, article L442-1). Le lotisseur vend des terrains viabilisés ; chaque acquéreur, particulier, constructeur de maisons ou autre promoteur, dépose ensuite son propre permis de construire.

Ce guide traite du lotissement de plusieurs lots desservis par une voie commune, celui qui exige un permis d'aménager. Deux montages voisins ont leur propre guide :

• la division parcellaire qui détache un ou deux lots avec accès direct sur la rue, par déclaration préalable ;
• le permis de construire valant division, où le promoteur construit lui-même tous les bâtiments et vend du bâti, souvent en VEFA.

La différence de fond tient au produit vendu. Le lotisseur vend du foncier et laisse construire ; il ne maîtrise ni l'architecture ni le prix de sortie des maisons, mais il ne porte ni chantier de bâtiment ni garantie décennale sur les maisons. Pour un promoteur indépendant, c'est souvent une première opération, ou une façon de valoriser un grand terrain trop éloigné des services pour un collectif.

Quand le permis d'aménager est requis

L'article R421-19 du code de l'urbanisme soumet à permis d'aménager les lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots et destinés à être partagés, ainsi que ceux situés dans un site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique, dans un site classé ou en instance de classement. Les autres lotissements relèvent d'une déclaration préalable.

En pratique, dès que des lots en second rang sont desservis par une voie commune, ou que l'opération comporte un bassin de gestion des eaux pluviales, un éclairage ou des places visiteurs partagés, on est en permis d'aménager. En abords de monument, l'architecte des Bâtiments de France rend son avis sur le projet d'aménagement.

Le dossier de permis d'aménager

Au-delà des pièces habituelles, le dossier d'un lotissement en permis d'aménager comprend notamment :

• un projet architectural, paysager et environnemental, avec le plan de composition d'ensemble : découpage des lots, voies, espaces verts, réseaux ;
• un programme et des plans des travaux d'équipement : voirie, eau, assainissement, eaux pluviales, électricité, télécommunications, éclairage ;
• le cas échéant, un règlement de lotissement, qui ajoute ses propres règles à celles du PLU ;
• une hypothèse d'implantation des bâtiments pour montrer que les lots sont constructibles ;
• l'engagement de constituer une association syndicale des acquéreurs, à qui seront transférés les voies et espaces communs, sauf convention de transfert à la commune.

Le projet d'aménagement doit être établi par un architecte, ou un paysagiste concepteur, lorsque la surface du terrain à aménager dépasse un seuil fixé par décret, aujourd'hui de 2 500 m². Un géomètre-expert ou un bureau d'études de voirie et réseaux complètent l'équipe. Selon la surface et les rejets d'eaux pluviales, un dossier au titre de la loi sur l'eau peut s'ajouter, avec ses propres délais.

Le lotisseur répartit, s'il le souhaite, la surface de plancher autorisée entre les lots, et remet alors à chaque acquéreur un certificat indiquant celle de son lot, à joindre à sa demande de permis de construire.

Instruction, validité et purge

Le délai d'instruction de droit commun du permis d'aménager est de trois mois, majoré dans certains cas (secteur protégé, consultations) ; la mairie le notifie dans le premier mois. Le permis est valable trois ans, et peut être prorogé deux fois pour une année, sur demande. Comme tout permis, il ne devient sûr qu'après la purge du délai de recours des tiers et du délai de retrait ; l'outil de date de purge calcule l'échéance.

Une fois les travaux d'aménagement achevés, le lotisseur dépose la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux. Elle ouvre un avantage commercial réel : pendant les cinq ans qui suivent l'achèvement, le permis de construire d'un acquéreur ne peut pas être refusé, ni assorti de prescriptions spéciales, sur le fondement de règles d'urbanisme nées après l'autorisation du lotissement (article L442-14). Les règles sont gelées pour les acquéreurs, ce qui rassure les banques et les constructeurs de maisons.

Vendre les lots : ce que le code permet

Avant le permis : rien

Aucune promesse de vente ou de location d'un lot ne peut être consentie, et aucun acompte ne peut être reçu, avant la délivrance du permis d'aménager (article L442-4). On peut recenser des intéressés ; on ne peut pas encaisser de réservation.

Après le permis : la promesse unilatérale encadrée

À compter de la délivrance du permis, le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot, sa délimitation, son prix et son délai de livraison (article L442-8). Le texte ouvre à l'acquéreur un délai de rétractation et plafonne l'indemnité d'immobilisation que le lotisseur peut demander. C'est l'outil de la pré-commercialisation : il permet de montrer au banquier un carnet de lots promis avant de lancer les travaux.

La vente définitive : après les travaux, sauf dérogation

En principe, la vente des lots n'intervient qu'une fois les travaux d'aménagement achevés. Le code prévoit deux dérogations, que le permis d'aménager ou une autorisation ultérieure doit mentionner (article R442-13) : le lotisseur justifie d'une garantie d'achèvement des travaux, délivrée par une banque, un établissement financier ou une société de caution ; ou il obtient un différé des travaux de finition, comme le revêtement définitif de la voirie et les plantations, pour ne pas les abîmer pendant la construction des maisons. Le calendrier des permis de construire des acquéreurs est lié à ces étapes.

Garanties, association syndicale et après-vente

Le lotisseur répond de ses travaux d'aménagement : voirie et réseaux sont des ouvrages dont la conception et l'exécution engagent sa responsabilité et celle des entreprises, avec les garanties des constructeurs qui s'y attachent. La réception des travaux de VRD se prépare comme celle d'un bâtiment, réserves comprises.

Les voies et espaces communs sont ensuite transférés à l'association syndicale libre des acquéreurs, ou à la commune si une convention de transfert a été signée. Tant que des lots restent invendus, la société du lotisseur est membre de l'association et en supporte la quote-part de charges : un lot qui traîne coûte chaque année.

Le règlement de lotissement, s'il en existe un, devient caduc au bout de dix ans lorsque la commune est couverte par un PLU (article L442-9) ; le cahier des charges, qui relève du droit privé, obéit à d'autres règles. Pour l'acquéreur, c'est l'assurance que son terrain ne restera pas indéfiniment sous des règles plus strictes que celles du quartier.

Exemple chiffré : neuf lots sur un terrain de 7 200 m²

Exemple fictif, montants hors taxes. Un promoteur achète 480 000 € un terrain de 7 200 m² en zone urbaine. Le plan de composition prévoit 1 800 m² de voie, de stationnement visiteurs et d'espaces verts communs, et neuf lots pour 5 400 m² cessibles. Les prix de vente sont fixés d'après les ventes de terrains comparables, relevées dans DVF.

Le poste qui fait la marge est la voirie : 1 800 m² qui ne se vendent pas et 270 000 € de travaux. Une voie raccourcie de vingt mètres, ou un lot de plus gagné sur le plan de composition, change le résultat davantage qu'un prix de vente relevé de quelques pour cent. La TVA de l'opération, souvent calculée sur la marge pour un terrain acquis sans TVA, se traite à part : voir le guide de la TVA sur marge.

Le calendrier d'un lotissement

Ces durées sont des ordres de grandeur, à adapter à chaque commune. Le cycle complet tient souvent en deux à trois ans, plus court qu'un programme en VEFA, avec un besoin de fonds propres concentré sur le terrain et les travaux de voirie.

Le lotissement dans le logiciel CAP IMMO

Dans CAP IMMO, logiciel de pilotage pour promoteurs indépendants, une opération de lotissement se suit comme les autres : la promesse du terrain jusqu'à l'acte avec ses conditions suspensives et leurs échéances, le permis avec son délai d'instruction et sa purge, le bilan avec les travaux de voirie et réseaux en lignes de coût, et le plan de trésorerie qui place chaque vente de lot à sa date. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.