Architecte des Bâtiments de France : préparer un projet de promotion en secteur protégé

Qui est l'architecte des Bâtiments de France

L'ABF est un fonctionnaire de l'État, architecte et urbaniste, affecté dans l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine (UDAP), service déconcentré du ministère de la Culture. Il veille à la qualité des projets dans les espaces protégés. Il ne délivre pas le permis : c'est la mairie qui le délivre, mais son avis, selon le secteur, peut s'imposer à elle.

Pour un promoteur, il est un interlocuteur à part entière du montage, au même titre que le service instructeur. L'ignorer jusqu'au dépôt est la manière la plus sûre de perdre trois à six mois.

Les périmètres où l'ABF intervient

Les abords des monuments historiques

La protection au titre des abords s'applique aux immeubles situés dans un périmètre délimité des abords, fixé par l'administration autour du monument (code du patrimoine, article L621-30). En l'absence d'un tel périmètre, elle s'applique aux immeubles visibles du monument, ou visibles en même temps que lui, et situés à moins de 500 mètres de celui-ci. C'est la notion de covisibilité : un terrain à 300 mètres d'une église, mais caché par un îlot bâti, peut échapper à l'avis conforme, alors qu'un terrain à 450 mètres vu depuis le parvis y est soumis.

Les sites patrimoniaux remarquables

Créés par la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine, ils ont remplacé les secteurs sauvegardés et les anciennes zones de protection du patrimoine. Ils sont couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, documents qui fixent des règles précises : matériaux, hauteurs, alignements, parfois immeubles à conserver.

Les sites classés et inscrits

Relevant du code de l'environnement, ils concernent surtout des paysages. En site inscrit, l'ABF rend en principe un avis simple sur les permis de construire et un avis conforme sur les démolitions ; en site classé, les travaux relèvent d'une autorisation spéciale, beaucoup plus lourde. Ces cas sont rares en promotion de logements, mais ils se vérifient.

Tous ces périmètres figurent dans les servitudes d'utilité publique annexées au PLU, et le certificat d'urbanisme les mentionne. La méthode pour les repérer est dans le guide pour lire un PLU ; l'outil Géoportail permet d'en vérifier le tracé à la parcelle.

Avis conforme, avis simple : ce qui lie la mairie

La distinction est décisive. Un avis conforme, que le code appelle un accord, lie l'autorité qui délivre le permis : si l'ABF refuse, le maire doit refuser ; s'il assortit son accord de prescriptions, le permis doit les reprendre. Un avis simple éclaire la décision, que le maire peut prendre dans un autre sens.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a ramené l'avis à un avis simple dans quelques cas particuliers, comme certaines antennes de téléphonie ou certains travaux de lutte contre l'habitat indigne. Ils ne concernent pas un programme de logements neufs classique.

L'appréciation de la covisibilité est une question de fait : elle s'apprécie depuis le monument et depuis les points d'où on le voit, y compris depuis l'espace public. En cas de doute, demandez à l'UDAP si le terrain est concerné avant de chiffrer.

Délais : ce que l'ABF ajoute à l'instruction

Quand un projet est soumis à l'accord de l'ABF, le délai d'instruction du permis est majoré, en général d'un mois ; la mairie notifie le délai exact dans le mois qui suit le dépôt. Un permis de construire de logements collectifs, instruit en trois mois en droit commun, passe ainsi à quatre mois au moins. Le service consulté dispose lui-même d'un délai fixé par décret pour rendre son avis, à l'expiration duquel son silence vaut en principe accord.

Le délai réel dépend surtout de ce qui se passe avant le dépôt. Un projet présenté en amont, discuté sur esquisse et ajusté, passe l'instruction sans surprise. Un projet découvert au dépôt revient souvent avec des prescriptions qui obligent à un permis modificatif, ou avec un refus qui oblige à tout reprendre. La purge du permis ne commence qu'après.

Préparer le projet : la méthode

1. Identifier le secteur dès la faisabilité : périmètre délimité, rayon de 500 mètres, site patrimonial, et lire le règlement du plan de sauvegarde ou de valorisation s'il existe.
2. Choisir un architecte qui connaît l'UDAP : sa façon de présenter, ses références dans le secteur et ses relations de travail avec l'ABF comptent autant que son coup de crayon.
3. Demander un rendez-vous en amont, sur esquisse : volumes, implantation, rapport aux bâtiments voisins. L'ABF réagit mieux à une intention qu'à un projet figé.
4. Soigner l'insertion : photomontages depuis les points de vue du monument, coupes sur la rue, matériaux échantillonnés. Ce qui n'est pas montré est supposé mal fait.
5. Chiffrer les prescriptions probables dans le bilan dès l'esquisse : couverture en tuile ou en ardoise, menuiseries bois, enduits à la chaux, garde-corps ferronnés, réseaux et coffrets intégrés.
6. Reporter les points d'accord dans la notice du permis, en citant les échanges ; l'avis se rend sur le dossier déposé.

Ce travail se cale avec les autres études amont de l'étude de faisabilité. En centre ancien, il croise souvent l'archéologie préventive, dont les délais s'ajoutent.

Exemple chiffré : le coût des prescriptions

Exemple fictif. Un programme de 15 logements, 1 050 m² de surface de plancher, en covisibilité avec une église. Le projet initial prévoyait une couverture en bac acier, des menuiseries PVC et un enduit ciment. L'ABF donne son accord avec trois prescriptions. Le chiffre d'affaires est de 4 410 000 €, soit 4 200 € par m² de surface de plancher, pour une marge visée de 8 %.

Sur une marge visée de 352 800 € (8 % de 4 410 000 €), ces prescriptions en consomment près de 22 %. Anticipées dès l'esquisse, elles se répercutent sur le prix du terrain ou sur les prix de vente, qu'un environnement patrimonial soutient souvent ; découvertes au permis, elles sortent de la marge. Les prix unitaires de cet exemple sont illustratifs : faites-les chiffrer par l'économiste ou les entreprises.

Que faire en cas de refus

Si le permis est refusé parce que l'ABF a refusé son accord, ou si ses prescriptions sont inacceptables, deux voies existent, qu'on peut combiner.

• Le recours devant le préfet de région : le demandeur peut contester l'avis de l'ABF devant le préfet de région, dans un délai de deux mois à compter de la notification du refus. Ce recours administratif est un préalable obligatoire avant tout recours devant le juge contre un refus fondé sur l'avis de l'ABF. Le préfet se prononce, selon les cas après consultation d'une commission ; il peut confirmer l'avis ou lui substituer le sien.
• La reprise du projet : le plus souvent, un nouveau dépôt, après une rencontre qui permet de comprendre ce qui bloque, est plus rapide qu'un contentieux. Un recours se gagne parfois ; un projet modifié se délivre plus souvent.

Pendant ce temps, la promesse de vente continue de courir. Une promesse signée en secteur protégé doit prévoir une durée qui absorbe un premier refus et un nouveau dépôt, ou une prorogation dans ce cas.

Le secteur protégé dans le logiciel CAP IMMO

Dans CAP IMMO, logiciel de pilotage pour promoteurs indépendants, le suivi du permis rappelle le délai de droit commun et le fait qu'une consultation, celle de l'architecte des Bâtiments de France par exemple, l'allonge ; on y saisit le délai notifié par la mairie, puis la décision et l'affichage, et le logiciel calcule la purge. Les prescriptions se chiffrent comme des lignes du bilan, dont la marge se recalcule aussitôt, et la date butoir de la promesse reste en regard. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, sans inscription.