Réception des travaux : le jalon qui ouvre les garanties et le solde, côté promoteur

Ce qu'est la réception, et ce qu'elle n'est pas

Le code civil la définit en une phrase : la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle est prononcée à la demande de la partie la plus diligente, à l'amiable ou, à défaut, par le juge, et toujours contradictoirement : l'entreprise est convoquée, ou présente (article 1792-6).

Trois précisions évitent les contresens les plus fréquents.

• Ce n'est pas la fin des travaux. Une entreprise peut avoir terminé sans que l'ouvrage soit reçu : la réception est un acte du maître d'ouvrage, pas un constat de l'entreprise.
• Ce n'est pas la remise des clés. Les clés, c'est la livraison à l'acquéreur, traitée plus bas. La réception se prononce entre le promoteur et chaque entreprise, lot par lot ou par bâtiment.
• Ce n'est pas la DAACT. La déclaration d'achèvement et de conformité des travaux s'adresse à la mairie, pour l'urbanisme. La réception s'adresse aux entreprises, pour la responsabilité. Les deux dates sont voisines, jamais identiques par principe.

Avec ou sans réserves : les trois issues d'une réception

Le promoteur n'a pas à « réussir » une réception : il choisit entre trois issues, et seule la première est une acceptation.

La réception avec réserves est la plus courante sur un programme de logements : il reste presque toujours des retouches de peinture, un joint, un réglage de menuiserie. Elle n'enlève rien au promoteur. Les réserves sont justement ce qui permet d'accepter l'ouvrage tout en gardant le droit d'exiger la reprise. Le détail de leur suivi est dans le guide de la levée des réserves.

Le procès-verbal et les opérations préalables

La réception se prépare par des opérations préalables à la réception (OPR) : une visite contradictoire où l'on relève les défauts avant de les porter au procès-verbal. Beaucoup de marchés privés renvoient à la norme NF P 03-001 pour la procédure (convocation, délais, levée) ; relisez la clause de votre marché, car c'est elle qui fait foi.

Le procès-verbal de réception doit au minimum porter :

1. l'identité des parties : le promoteur (ou la société de programme) et l'entreprise, avec le lot concerné et la référence du marché, avenants compris ;
2. la date de réception, qui sera la date de départ des garanties : elle s'écrit en toutes lettres et ne se corrige pas après coup ;
3. la mention « avec réserves » ou « sans réserves » ;
4. la liste des réserves, chacune localisée (bâtiment, niveau, logement) et assortie d'une date limite de levée ;
5. les signatures du maître d'ouvrage, de l'entreprise et du maître d'œuvre, ce dernier en qualité d'assistant du maître d'ouvrage.

Si l'entreprise refuse de signer, mentionnez-le au procès-verbal et notifiez-le par lettre recommandée avec accusé de réception : une réception « contradictoire » suppose que l'entreprise ait été mise en mesure d'y participer, pas qu'elle y adhère.

Le rôle du maître d'œuvre

Le promoteur n'est pas, en général, celui qui inspecte les cloisons. C'est le maître d'œuvre d'exécution qui organise les OPR, relève les défauts, propose au maître d'ouvrage de prononcer ou non la réception, suit la levée des réserves, puis vérifie le décompte de l'entreprise. Selon son contrat, cette mission d'assistance aux opérations de réception est comprise dans sa mission d'exécution ou s'y ajoute : à vérifier avant le chantier, pas la veille de la visite.

Il propose, le promoteur décide. La réception est un acte du maître d'ouvrage : c'est lui qui signe, et c'est lui que l'acquéreur ou l'assureur interrogera plus tard sur la date retenue. Un maître d'œuvre qui « considère l'ouvrage réceptionné » sans procès-verbal ne l'a pas réceptionné. Pour la vie du chantier jusqu'à ce point, le compte rendu de chantier reste la mémoire écrite qui justifie ce que le procès-verbal consigne.

Ce que la réception déclenche

La date de réception est donc une donnée qui commande dix ans d'échéances. Une date mal établie, c'est une fin de garantie incertaine, et un litige où chaque partie plaide pour la date qui l'arrange.

Payer le solde sans perdre ses leviers

Le solde du marché se règle à partir du décompte général de l'entreprise, que le maître d'œuvre vérifie : travaux exécutés, avenants, révisions de prix, pénalités éventuelles, retenue de garantie. Deux principes protègent le promoteur.

• Ne pas payer la dernière situation avant d'avoir arrêté le décompte. Les pénalités de retard se retiennent sur les sommes dues : une fois la dernière situation réglée, il ne reste plus rien sur quoi les imputer.
• Ne pas confondre retenue de garantie et retenue pour réserves. La retenue de 5 % garantit la levée des réserves de réception, selon la loi du 16 juillet 1971. Une retenue supplémentaire sur le solde, correspondant au coût des reprises, suppose une clause du marché qui l'autorise.

Exemple chiffré : le décompte d'un lot électricité

Exemple fictif. Un lot électricité, marché de 310 000 € HT, avenant de 14 000 € HT, soit 324 000 € HT de travaux. Retenue de garantie de 5 %, consignée. Avant la réception, des situations ont été payées pour 300 000 € de travaux ; la situation finale porte sur 24 000 €. L'entreprise a cinq jours de retard pénalisables, à 840 € par jour : 4 200 €. La réception est prononcée le 20 juin 2027, avec six réserves.

Contrôle : 285 000 + 18 600 versés à l'entreprise, 16 200 consignés, 4 200 retenus au titre des pénalités : on retrouve les 324 000 €. Les 16 200 € consignés reviennent à l'entreprise un an après la réception, soit en juin 2028, si les six réserves sont levées. Les garanties courent ainsi : parfait achèvement jusqu'au 20 juin 2028, bon fonctionnement au moins jusqu'au 20 juin 2029, décennale jusqu'au 20 juin 2037. Les montants sont fictifs ; la méthode, elle, est celle de votre décompte.

Réception des travaux et livraison aux acquéreurs : deux actes distincts

En VEFA, le promoteur est pris entre deux relations contractuelles, et chacune a son procès-verbal.

L'ordre habituel est le suivant : réception des lots, levée des réserves de réception, livraison des logements, puis levée des réserves de livraison. Les deux listes ne se recouvrent qu'en partie : un défaut de peinture noté par l'acquéreur est à reprendre par le promoteur, qui se retourne ensuite vers l'entreprise concernée. Et les garanties dues aux acquéreurs, décennale et biennale, partent de la réception des travaux, non de la remise des clés (article 1646-1) : un promoteur qui livre avant d'avoir prononcé la réception brouille ses propres échéances. Le guide des retards de livraison VEFA montre ce que coûte un calendrier qui glisse jusque-là.

Ces pièces servent aussi à la suite : le service après-vente rattache chaque désordre à la garantie qui le couvre, en comptant depuis la date de réception de l'entreprise concernée.

La réception des travaux dans le logiciel CAP IMMO

Dans le logiciel CAP IMMO, la fiche chantier de chaque programme porte la date de réception, sa nature (avec ou sans réserves), l'état du procès-verbal avec la pièce jointe, et la liste des réserves rattachées à leur entreprise, chacune avec sa date limite de levée. La fin de la garantie de parfait achèvement se calcule depuis la date saisie, et la retenue de garantie ressort un an après. Le logiciel ne prononce pas la réception à votre place, et ne remplace ni le maître d'œuvre ni le conseil du notaire : il garde la date juste, et rappelle ce qui reste à faire. La démonstration permet de voir ces écrans sur un programme fictif.