Facture électronique promoteur : ce que la réforme 2026-2027 change pour une SCCV

La réforme en deux phrases

Entre entreprises assujetties à la TVA établies en France, la facture papier et le PDF envoyé par courriel cèdent la place à une facture structurée, émise, transmise et reçue par une plateforme agréée par l'administration. Pour les opérations qui échappent à cette facturation électronique, ventes à des particuliers et opérations internationales notamment, l'entreprise transmet certaines données de transaction et de paiement : c'est l'e-reporting.

Le cadre a été posé par la loi de finances pour 2024 (article 91), qui a fixé le calendrier actuel et modifié le code général des impôts, notamment son article 289 bis. Les modalités pratiques sont précisées par décrets, arrêtés et par la documentation de l'administration fiscale, qui a évolué plusieurs fois. Ce guide décrit le cadre connu en octobre 2026 ; la page « facturation électronique » du site impots.gouv.fr reste la référence à jour.

Le calendrier de la facture électronique

La catégorie d'une entreprise se détermine selon les critères de l'INSEE : effectif, chiffre d'affaires, total de bilan, avec des règles particulières pour les sociétés qui appartiennent à un groupe. Une SCCV sans salarié qui réalise plusieurs millions d'euros de chiffre d'affaires sur une opération n'est pas forcément une microentreprise, mais elle reste en règle générale une PME : son obligation d'émettre commence en 2027. La date d'appréciation de la taille et le cas d'une société détenue par un groupe se vérifient avec l'expert-comptable.

Recevoir : ce qui change dès maintenant pour une SCCV

Une société de programme reçoit beaucoup plus de factures qu'elle n'en émet. Pendant les études : architecte, bureau d'études, géomètre, géotechnicien, avocat. Pendant le chantier : les situations mensuelles de chaque entreprise titulaire d'un lot, les honoraires de la maîtrise d'œuvre, du contrôleur technique et du coordinateur sécurité, la prime de l'assurance dommages-ouvrage, les frais bancaires et de garantie. Toutes ces factures émises par des entreprises assujetties à destination de la SCCV entrent dans le champ de la facturation électronique, au rythme où leurs émetteurs y sont obligés.

Concrètement, depuis le 1er septembre 2026, la SCCV doit :

• avoir choisi une plateforme agréée pour recevoir, que ce soit une plateforme indépendante, un module de son logiciel comptable ou l'offre de son cabinet comptable ;
• être correctement inscrite à l'annuaire qui indique, pour chaque numéro SIREN, la plateforme où lui adresser ses factures. Une SCCV créée pour une opération a son propre SIREN : elle doit avoir sa propre inscription, distincte de celle de la holding ou de la société de promotion qui la gère ;
• prévenir ses fournisseurs qui émettent déjà électroniquement, pour que leurs factures arrivent au bon endroit.

Pendant la période de transition, les deux circuits coexistent : une petite entreprise de travaux peut continuer d'envoyer ses situations en PDF jusqu'à sa propre date d'obligation d'émettre, tandis qu'une entreprise générale de taille intermédiaire est déjà passée à la facture électronique. Le promoteur reçoit donc, pendant un an, des factures par les deux voies.

Les factures de travaux : un cas plus délicat qu'il n'y paraît

Une situation de travaux n'est pas une facture comme une autre. Elle part d'un état d'avancement, passe par le visa du maître d'œuvre, peut faire l'objet d'une correction, et le montant payé diffère du montant facturé : retenue de garantie, révision de prix, pénalités, paiements directs aux sous-traitants. La facture électronique ne change rien à ce circuit de validation, mais elle le rend plus visible : la plateforme transmet des statuts de traitement (facture reçue, approuvée, refusée, payée selon les cas), dont certains remontent à l'administration. Un refus doit être motivé et tracé ; un visa qui dort trois semaines sur un bureau se lit désormais dans un statut.

Autre point de vigilance : en sous-traitance dans le bâtiment, la TVA est en principe autoliquidée par l'entreprise principale sur les travaux de ses sous-traitants. Cela concerne la facture du sous-traitant à l'entreprise, pas celle de l'entreprise principale à la SCCV. En revanche, un sous-traitant payé directement par le maître d'ouvrage, au sens de la loi de 1975 sur la sous-traitance, adresse ses demandes de paiement au circuit prévu par le marché : à caler avec l'entreprise principale et le maître d'œuvre.

Émettre : les ventes VEFA aux particuliers et les ventes en bloc

Côté ventes, il faut distinguer selon l'acquéreur.

Les acquéreurs particuliers

Un particulier n'est pas assujetti à la TVA : la vente d'un logement en VEFA à un particulier n'entre pas dans le champ de la facture électronique entre entreprises. Elle relève en principe de l'e-reporting, c'est-à-dire de la transmission de données agrégées à l'administration, à partir de la date où la SCCV y est elle-même obligée. Le traitement exact des ventes immobilières soumises à la TVA, de leurs appels de fonds et des encaissements correspondants dans l'e-reporting fait partie des points que la doctrine a précisés tardivement : faites-le valider par votre expert-comptable avant septembre 2027, et ne modifiez pas pour autant la forme de vos appels de fonds, qui obéissent d'abord au code de la construction et à l'acte de vente.

Les ventes en bloc et les acquéreurs professionnels

Une vente en bloc à un bailleur social, à une foncière ou à un investisseur institutionnel est une opération entre assujettis. Les factures d'acompte correspondant à son échéancier, puis la facture du solde, sont dans le champ de la facture électronique à partir de la date d'obligation d'émission de la SCCV. Il en va de même des refacturations à une autre société : frais communs entre co-promoteurs, honoraires de gestion facturés par la société de promotion à la SCCV.

Les nouvelles mentions

La réforme ajoute des mentions aux factures entre entreprises : numéro SIREN du client, adresse de livraison si elle diffère de celle du client, nature des opérations (livraison de biens, prestation de services ou les deux), option pour le paiement de la TVA d'après les débits le cas échéant. Pour une SCCV, l'adresse de livraison est souvent celle du chantier, pas celle du siège : ce détail mérite d'être demandé aux entreprises dès la signature des marchés.

Un exemple chiffré : les flux d'une opération

Exemple fictif : une SCCV construit 28 logements en 18 mois de chantier. Vingt logements sont vendus à des particuliers, huit en bloc à un bailleur social. Le chantier compte 14 lots séparés, chacun payé sur situation mensuelle ; l'échéancier des ventes compte 6 appels de fonds par logement vendu au détail, et 6 échéances pour la vente en bloc.

Sur 438 pièces, 312 sont des factures reçues, soit environ 71 %. Pour une société de programme, la réforme est d'abord une affaire de réception et de validation des factures fournisseurs, bien avant d'être une affaire d'émission. C'est aussi la partie qui touche le suivi budgétaire du chantier : chaque situation reçue doit se rattacher à son marché pour contrôler les dépassements.

Les plateformes agréées

Les factures électroniques transitent obligatoirement par une plateforme agréée par l'administration fiscale, appelée autrefois plateforme de dématérialisation partenaire (PDP). L'administration en publie la liste sur impots.gouv.fr. Le portail public de facturation ne propose pas d'émission gratuite des factures : il tient l'annuaire et collecte les données transmises par les plateformes. Une entreprise ne peut donc pas se passer d'une plateforme agréée, directement ou par l'intermédiaire d'un logiciel qui y est raccordé.

Pour un promoteur qui gère plusieurs SCCV, les critères de choix sont simples :

• multi-sociétés : un seul accès pour la holding et chaque société de programme, avec une inscription à l'annuaire par SIREN et des droits par société ;
• coût lisible : par société, par facture ou au forfait ; une SCCV dissoute après la livraison doit pouvoir être fermée sans frais résiduels ;
• circuit de validation : visa du maître d'œuvre, validation du gérant, motifs de refus ;
• lien avec la comptabilité : la plateforme de votre cabinet comptable, si elle existe, évite une saisie de plus ;
• conservation : les factures se conservent au moins six ans pour l'administration fiscale et dix ans comme pièces comptables, et les garanties décennales plaident pour garder les pièces de travaux au moins aussi longtemps.

Ce qu'il faut préparer, opération par opération

1. Lister les sociétés : holding, société de promotion, chaque SCCV en cours, avec leur SIREN, leur régime de TVA et leur catégorie d'entreprise.
2. Choisir la plateforme avec l'expert-comptable et vérifier l'inscription de chaque SIREN à l'annuaire.
3. Mettre à jour les marchés : adresse de facturation, SIREN, adresse de livraison du chantier, circuit de visa des situations, délai de validation.
4. Prévenir les entreprises et la maîtrise d'œuvre du nouveau circuit, en particulier sur les opérations dont le chantier court au-delà de septembre 2027.
5. Faire valider le traitement des ventes : particuliers, ventes en bloc, TVA sur marge le cas échéant, avec l'expert-comptable et le notaire.
6. Garder la cohérence avec la comptabilité de la SCCV : une facture refusée sur la plateforme ne doit pas rester comptabilisée, ni être payée.

La facture électronique n'est pas, en soi, un outil de pilotage. Elle fiabilise la réception et accélère la saisie comptable ; elle ne dit pas si le lot gros œuvre a dépassé son marché, ni comment se présente le plan de trésorerie de l'opération. Ces questions restent celles du promoteur.

Les factures dans CAP IMMO

Le logiciel CAP IMMO n'est pas une plateforme agréée : il n'émet ni ne reçoit de factures électroniques et ne transmet rien à l'administration. Il sert en aval, au pilotage. Chaque facture reçue s'y enregistre, ou s'importe depuis un tableau, rattachée à son marché et à son opération ; un dépassement de marché s'affiche aussitôt, et les règlements alimentent le plan de trésorerie. Un export des écritures au format FEC sert le cabinet comptable. La démonstration s'ouvre dans le navigateur, gratuitement et sans inscription.