Contrôle de cohérence d’un dossier de promotion : ce qu’une IA peut vérifier

Pourquoi un dossier se contredit

Un dossier de promotion se construit de plusieurs mains : bilan du montage, grille de prix, marchés, plan de trésorerie, dossier bancaire. Chacun part d’une version à un moment donné. Quand la grille change après le bilan, ou qu’un avenant est signé sans être reporté, les documents se contredisent sans que personne ne l’ait voulu. Le dossier qui arrive à la banque est alors le dernier à avoir été mis à jour, pas le plus juste.

Les incohérences qui reviennent le plus souvent

Les contrôles automatiques du logiciel

Le logiciel CAP IMMO calcule ces contrôles sur les données du programme, à l’affichage. Voici les libellés qui s’affichent :

• « Incohérence : … acquéreurs saisis pour seulement … lots annoncés » : il y a plus d’acquéreurs que de lots.
• « Incohérence : chantier en cours sans aucun marché de travaux saisi ».
• « Incohérence : avancement … % mais marchés signés très faibles (…) au regard du CA prévisionnel » : c’est le cas d’un avancement d’au moins 70 % alors que les marchés signés restent sous 30 % du chiffre d’affaires prévisionnel.
• « Incohérence : opération marquée clôturée alors que … réserves restent ouvertes ».
• « … lot(s) vendu(s) sans fiche acquéreur — ils n’entrent dans aucun appel de fonds ».
• « … lot(s) dont le prix diffère entre la grille et la fiche acquéreur ».
• « … lot(s) portant plusieurs fiches acquéreurs — les ventes et le plafond appelable en sont gonflés ».
• « Vente en bloc « … » : … pour … lot(s) qui en totalisent … à la grille ».
• « Tirages débloqués (…) supérieurs au concours accordé (…) : un avenant manque, ou un montant est faux ».
• « Les parts des associés totalisent … % au lieu de 100 % : les quotes-parts de marge sont fausses ».
• « Bilan incomplet : … non renseigné(s) — compté(s) pour zéro, la marge de … n’est pas significative ».
• « Montant à vérifier » : une bannière s’affiche au lancement lorsqu’une valeur calculée n’est pas un nombre fini, et désigne l’opération concernée.

Ces contrôles disent qu’un chiffre est suspect. Ils ne disent pas lequel est juste. Ils ouvrent la vérification, ils ne la remplacent pas.

Ce que vérifie l’assistant Azur sur ses propres chiffres

Quand on pose une question à Azur, l’assistant rédige sa réponse à partir des données que le logiciel a calculées. Avant de l’afficher, il relit chaque nombre de la réponse et le compare aux valeurs de ces données, en tenant compte de l’unité (euros, pourcentage) et de l’arrondi. Un nombre qu’il ne retrouve pas est souligné, avec le libellé « Chiffre absent des données du logiciel : à vérifier ». Un encadré sous la réponse indique alors qu’un ou plusieurs chiffres « ne figurent pas dans les données du logiciel : ne les tenez pas pour acquis ».

Ce contrôle a une limite précise. Il vérifie qu’un nombre existe quelque part dans les données ; il ne vérifie pas qu’il est attaché à la bonne opération, au bon lot ou à la bonne date. Une réponse peut citer un montant exact, mais celui d’un autre programme. D’où la méthode de la section suivante.

Pourquoi ne jamais faire confiance à un chiffre d’IA sans source

Un modèle de langage produit des phrases plausibles. Il peut inventer un chiffre, mélanger deux colonnes, oublier une unité, ou donner une moyenne là où l’on attendait un total. Le risque n’est pas théorique : il conduit à présenter à une banque un point bas qui n’existe pas, ou une marge qui ne tient pas à la première relecture. Un chiffre d’IA sans source se traite comme une information non vérifiée : on le contrôle avant de le reprendre.

La méthode : chiffre, étapes de calcul, écran source

Pour chaque chiffre qui part dans un dossier, trois questions :

1. Quel est le chiffre, et sous quelle unité : euros HT, euros TTC, pourcentage, mètres carrés ?
2. Quelles étapes de calcul l’ont produit ? Un total se décompose en lignes, une marge en prix de revient et chiffre d’affaires, un point bas en soldes mensuels.
3. Sur quel écran le retrouve-t-on, et y est-il identique ? Dans le logiciel, la réponse d’Azur propose une carte « Ouvrir un écran », et les chiffres de tête d’un programme ont un bouton « Expliquer ce chiffre ».

Exemple fictif. Une réponse annonce un besoin de trésorerie de 90 000 € en mars. On ouvre l’écran de trésorerie du programme : le solde de mars, crédit compris, est de −90 000 €. Le chiffre et le mois sont confirmés. Si l’écran indique −9 000 € en avril, la réponse est fausse, même si le nombre 90 000 existe ailleurs dans les données. C’est exactement le cas que le contrôle de nombres ne voit pas.

Ce qu’une IA peut vérifier, et ce qu’elle ne peut pas

• Elle peut repérer les écarts entre deux documents qui doivent concorder, recalculer une somme, comparer un montant à un plafond, signaler une date dépassée, et lister les chiffres d’une réponse qui ne figurent pas dans les données.
• Elle ne peut pas dire si une grille de prix est réaliste sur le marché, juger si une clause de pénalité est valable, décider si un écart est acceptable pour la banque, ni remplacer une pièce qui manque.

Dans le logiciel CAP IMMO, la distinction est nette : les calculs de contrôle sont faits par le logiciel, et le modèle de langage ne fait que formuler la réponse à partir de ces calculs.

La check-list de douze contrôles avant d’envoyer un dossier à la banque

1. Le bilan et la grille de prix datent de la même version, et la date figure sur chacun.
2. Le chiffre d’affaires est en HT partout, le TTC est donné à part, et aucun poste ne mélange les deux.
3. Les surfaces sont à leur place : la surface de plancher pour les droits à construire, la surface habitable pour le prix au m² habitable. Les deux ne sont pas interchangeables.
4. Chaque lot vendu figure dans la grille, avec un seul acquéreur et un prix égal à la grille, ou un écart expliqué.
5. Les appels de fonds cumulés ne dépassent pas le plafond de l’avancement attesté : 35, 70 ou 95 % selon l’étape.
6. Les marchés signés, avenants compris, tiennent dans le budget travaux ; sinon l’écart est chiffré dans le bilan.
7. Aucun marché n’est facturé au-delà de son montant signé.
8. La purge est acquise, ou la date prévue est indiquée avec le risque qui l’accompagne.
9. Les frais financiers sont calculés sur l’encours réellement tiré, et l’échéance du concours est postérieure à la livraison prévue, ou une prorogation est prévue.
10. Le point bas de trésorerie est daté et chiffré, crédit compris et hors crédit.
11. Les associés et leurs apports totalisent 100 %, et les apports en retard sont signalés.
12. Chaque chiffre repris d’un outil d’IA a une source : un écran, une ligne ou un calcul, et il a été relu.

Un dossier cohérent, un dossier vérifiable

L’objectif n’est pas un dossier sans erreur, mais un dossier dont chaque chiffre peut être retrouvé, expliqué et daté. Le reporting bancaire et le plan de trésorerie gagnent beaucoup à être construits sur ce principe dès le premier mois. Pour la démarche complète, la démonstration montre les mêmes contrôles sur des opérations fictives.

Le logiciel CAP IMMO, logiciel pour promoteurs indépendants, calcule les contrôles décrits ici sur les données de vos opérations. Azur, son assistant, indique quand un chiffre de sa réponse ne se retrouve pas dans ces données, et renvoie vers l’écran où vérifier. Aucun des deux ne dispense de relire le dossier avant de l’envoyer.